Opción de compraventa: ¿quién incumplió?

Errar en la redacción del contrato de opción de compra equivale a la pérdida del inmueble

MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ |  EL UNIVERSAL
domingo 13 de abril de 2014  12:00 AM
Las partes firmaron un contrato de opción de compraventa de un apartamento (vivienda). El propietario o promitente recibe un adelanto del precio de la venta, arras o pago parcial. Convienen que a los noventa días siguientes, sin prórroga, las partes acudirán a la oficina de Registro Inmobiliario para suscribir el contrato definitivo de compraventa del apartamento. Llegado el día para firmar en la oficina del Registro Inmobiliario, la venta no se lleva a cabo y cada parte señala a la otra como incumplidora del contrato.

Precisamos que la ley no prevé este tipo de contratos, por lo que la normativa aplicable es el respectivo contrato de opción de compraventa suscrito por las partes. De allí la importancia de la correcta redacción del contrato de opción de compra y no confundir sus cláusulas con el contrato de venta. Errar en la redacción del contrato equivale a la pérdida del inmueble.

En la opción de compra, sólo una de las partes se compromete, ¿a qué?, a no vender el inmueble a una tercera persona por un tiempo determinado previsto en el contrato. La otra parte, no asume obligación, le es potestativo, puede elegir aceptar o no la opción de comprar en la fecha acordada, y lo hará en la oficina de registro. Por el contrario, es una compraventa cuando ambas partes acuerdan en el contrato de manera recíproca obligaciones: una comprar y otra vender. Esto último es lo que ocurre en las mal llamadas opciones de compra, donde por contener obligaciones para ambas partes no se trata de una opción de compra sino, por el contrario, de una compraventa. El error conduce a que el propietario, a cambio de recibir las arras, ha dejado de ser dueño del inmueble y solo le restará cobrar el saldo deudor del precio.

En la opción de compraventa, el riesgo contractual lo asume el propietario promitente del inmueble. ¿Por qué? El comprador u optante podría no presentarse en la oficina de registro en la fecha acordada para la firma de la compraventa y luego sostener que el incumplidor no fue él, sino que apunta como responsable al vendedor del bien. ¿Qué podría motivar esta conducta del optante? Una de las más comunes es la demora del banco en hacer efectivo el dinero solicitado en préstamo por el comprador. Este recibe el dinero pero en una fecha posterior a la esperada lo que explica su inasistencia al Registro Inmobiliario. Por último, nuestra propuesta es que antes de firmar contrato alguno, hágase asesorar por un abogado conocedor de esta materia, ya que el contrato de opción de compraventa mal redactado, no es más que una verdadera compraventa.

Doctor en Derecho

asomivis@gmail.com

@UCV_MAR

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Comentarios (95)
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Por Laura Rios
09.06.2015
9:16 PM
La opción de compraventa es el acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, el cual se realizara en un plazo cierto y con determinadas condiciones, acompañada del pago de una prima por parte del optante. A falta de limitación contraria, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de desacato. Por ello se concluye que es preferible realizar un contrato de compraventa que uno de compraEs cierto que aunque el contrato se llame opción de compra, será considerado como una compraventa cuando en su texto se lean expresiones como: prometo vender y prometo comprar?
 
Por luz jimenez
20.11.2014
12:43 PM
Aunque el contrato se llame opción de compra, será considerado por el Tribunal como una compraventa cuando en su texto se lean expresiones como: prometo vender y prometo comprar.El artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes
 
Por Javier Jose Hernandez Picatoste
12.06.2014
10:13 AM
A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.... La cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial
 
Por Alberto Rivas Messuti
06.06.2014
2:18 AM
La opción de compraventa se define como el acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, puede también ir acompañada del pago de una prima por parte del optante.
 
Por elymar gamboa
07.05.2014
10:44 AM
a la hora de vender un bien existen 2 forma de contrato en la opción a compra se compromete solo la parte dueña del bien se compromete a no venderla mientras y la compraventa se encuetran ambas partes comprometida legalmente.. cabe destacar que en los dos tipos de contrato la parte propietaria del bien es la que mayor responsabilidad tiene.
 
Por elymar gamboa
07.05.2014
10:00 AM
es importante saber que existe una diferencia entre compraventa y una opción a compra.. ya que compromete a partes diferentes o ambas en el primer caso.. Es legalmente el propietario del bien quien adquiere mas compromisos a la hora de realizar algunas de estos acuerdos.
 
Por Yessica De Andrade
06.05.2014
11:12 PM
Me parece que este es un magnifico ejemplo en el cual se puede mostrar lo importante que estar asesorado por una persona experta en el tema, que en este caso seria un abogado, ya que muchas personas por hacer un ahorro prefieren hacer sus cosas solos, sin embargo este pequeno ahorro puede ocasionar una perdida total de un inmueble.
 
Por Juan Carlos Chacon Rodriguez
04.05.2014
7:06 PM
Si, redactar mal cualquier documento puede llevar como consecuencia lo no deseado para una parte o para ambas partes. En el caso inmobiliario se dice que no existe reglamento exacto o ley que establezca las medidas necesarias para redacción de un documento de compraventa. Por tanto queda de parte de los abogados la buena redacción del mismo. Y ambas partes deben estar de acuerdo, previa la firma de este.
 
Por Diana Salazar
30.04.2014
1:33 PM
Es importante conocer que existe una diferencia notable entre una compraventa y una opción de compraventa. Ya que las responsabilidades adquiridas por el comprador son diferentes en cada uno de estos documentos. Por lo tanto, es esencial asesorarse con un profesional conocedor del tema para que nos indique su opinión acerca del documento adecuado para cada caso. De esta manera se evitan situaciones difíciles e incómodas en el futuro.
 
Por Luis Garaboa
28.04.2014
1:11 AM
Lo mejor para llevar a cabo este tipo de eventos es tener asesoría adecuada y de tal forma realizar el tramite de la manera mas efectiva posible, de lo contrario pueden ocurrir una cantidad de inconvenientes que puede afectar a cualquiera de las partes involucradas en el negocio
 
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