Compartir

Financiación masiva de viviendas

GUILLERMO GARCÍA |  EL UNIVERSAL
domingo 31 de marzo de 2013  12:00 AM
Uno de los elementos importantes en la construcción y adquisición de viviendas es el  financiamiento. La variable financiamiento es fundamental, tanto por el lado de la oferta como por el lado de la demanda. Los promotores y constructores requieren recursos para construir y los compradores opciones de financiamiento que les permita acceder a la compra de las unidades habitacionales construidas. La pregunta que se hacen muchos es: ¿cómo podemos financiar la construcción y compra masiva de viviendas, que permita el acceso de las mayorías y reducir aceleradamente el déficit habitacional?

Desde hace algún tiempo he venido proponiendo y promoviendo varios esquemas que podrían evaluarse para la financiación masiva de viviendas. Los esquemas son los siguientes: el "Bono Vivienda Promotor" y las titularizaciones.

El esquema del "Bono Vivienda - Promotor" está basado en la emisión y otorgamiento de un bono de Deuda Pública Nacional (DPN), el cual su única finalidad es aplicarlo como cuota inicial para la adquisición de una vivienda principal. En consecuencia, El "Bono Vivienda" tiene como único objetivo servir como subsidio de la cuota inicial para la adquisición de vivienda principal y la porción adeudada restante está atada al otorgamiento de un crédito de Ley de Política Habitacional; lo que garantiza a la persona la compra de su vivienda y al constructor la certeza de que la unidad a ser construida ya la tiene vendida. El Bono Vivienda-Promotor funciona como un mecanismo de subsidio directo al comprador. El esquema está concebido para que pueda desarrollarse un "ciclo virtuoso creciente"; ya que estos bonos emitidos por el Ministerio de Finanzas serán inscritos y negociados en la Bolsa  Pública de Valores Bicentenaria  para darle liquidez.

¿Cómo funciona? Los bonos son otorgados a todas aquellas personas con ingresos demostrados hasta tres (3) salarios mínimos, y éstas lo ceden al constructor o promotor de las viviendas. Los constructores tienen la alternativa de ir a negociarlos en la Bolsa para obtener liquidez, o también podrían cederlos a la banca como colateral para obtener créditos. Como los bonos tendrán unas características atractivas de rendimiento, las instituciones financieras, compañías de seguro, fondos mutuales y fondos de jubilación serán los grandes compradores de estos bonos. Para garantizar el valor del bono, se crea un mecanismo de estabilización que preserva para cualesquiera sea su tenedor, que dichos títulos no tendrán una pérdida del capital. Con la implementación de este esquema, tal y como lo concibo, se podrían estar construyendo 200.000 unidades habitacionales anuales, generando cientos de miles de empleos, crecimiento económico muy importante y sostenido y una mejora de la calidad de vida y productividad de la masa laboral. Por otro lado, permitiría al Estado acometer con la participación decidida del sector privado nacional, un programa masivo de construcción sin tener que disponer de elevados requerimientos financieros de corto plazo y de garantizar recursos de largo plazo, que es una de las mayores trabas que tiene el sector construcción y bancario. A nivel de ingeniería financiera, este esquema es totalmente factible de implementar, lo que hace falta aquí es la voluntad política de llevarlo adelante y de buscar la colaboración del sector privado para que sirva de aliado en la consecución y alcance de  los mejores objetivos que proporcionen oportunidad  y bienestar a la gran mayoría de venezolanos que hoy no poseen vivienda.

Otras de las alternativas de financiamiento son las titularizaciones. La titularización es el uso de un activo(s) como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos para la construcción de viviendas, Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen. Existe en el país una ley  sobre titularizaciones que aprueba y supervisa la Superintendencia Nacional de Valores (SNV). En Colombia, por ejemplo,  la utilización de la titularización hipotecaria se ha convertido en el gran propulsor del desarrollo y crecimiento del mercado inmobiliario en los últimos años. La titularización podría ser un mecanismo excelente para ser utilizado tanto por la propia banca, empresas titularizadoras y el Ministerio de Vivienda y Hábitat. La buena y correcta implementación de un esquema de titularización hipotecaria daría solución a uno de los mayores problemas que tiene la banca para romper con la asimetría de los recursos, ya que hoy la banca capta dinero de corto plazo, para colocarlos a largo plazo (prestamos hipotecarios) por lo que se produce esa asimetría de recursos, que conlleva a una limitada posibilidad de financiamiento para la compra de vivienda. Los mecanismos existen, lo que hay que saber es cómo implementarlos, cómo desarrollarlos y cómo utilizarlos, para buscar solución a uno de los mayores problemas de los venezolanos hoy. La vivienda.

Asesor Financiero

Candidato AMDP Harvard University

finanzasaldia@gmail.com

@asesorfinaciero


Más artículos de esta firma

Compartir
¡Participa!

Envíanos tus comentarios
Para escribir tus comentarios en las notas, necesitas ser usuario registrado
de EL UNIVERSAL. Si no lo eres, Regístrate aquí
correo (obligatorio)
clave (obligatorio)
Ingresar
El Universal respeta y defiende el derecho a la libre expresión, pero también vela por el respeto a la legalidad y a los participantes en este foro. Invitamos a nuestros usuarios a mantener un contenido y vocabulario adecuado y apegado a las leyes.
El Universal no se hace responsable por las opiniones emitidas en este espacio. Los comentarios aquí publicados son responsabilidad de quién los escribe.
El Universal no permite la publicación de mensajes anónimos o bajo seudónimos.
El Universal se reserva el derecho de editar los textos y de eliminar aquellos que utilicen un lenguaje no apropiado y/o que vaya en contra de las leyes venezolanas.
Comentarios (12)
páginas:
1 | 2 |
Por jose vivas
31.03.2013
11:53 PM
En la denigrada "cuarta república" se construian entre 300.000 y 400.000 viviendas en cada gobierno de 5 años, sin hacer mucho alarde, ni propaganda. Ahora, este "sufrialismo", ha construido una cantidad parecida, pero en 14 años y gasta en publicidad y saraos, casi lo mismo que cuesta la obra. En toda Venezuela, con salvadas excepciones, dichas viviendas "hechas en socialismo", ya presentan problemas graves que comprometen la seguridad de la obra y por ende la de quienes viven allí. ¿Será posible que disminuyan "la tajada" que se roban y mejoren la calidad de las viviendas? ¡Claro! ¡No son para ellos!
 
Por Alfredo Augusto Galarraga
31.03.2013
11:07 PM
La politca de de vivienda se esta llevando con mucho desorden y anaquia, la presion social, la falta de liderazago, y las melcochas ideologicas sumadas a la lucha por ponerle las manos a la cosa publica gravitan en contra.
 
Por Luis Fernando Gutierrez Clavijo
31.03.2013
6:15 PM
GARCIA: TRES SALARIOS MINIMOS COMO MINIMO? BsF. 6,500 ? Bueno coleguita. Los obreros, las personas menos capacitadas para tener estos ingresos, quedaran condenados, como siempre, a seguir haciendo su rancho de maderas y latas. LOS FAMOSOS TECHOS DE CARTON, que hoy proliferan mas que cuando Ali compuso su cancion de protesta, tomada por el chavecismo como himno de propaganda en su propia contra. Te invito, los invito, a paseaar por las carreteras de Aragua (y todo el Pais) via Turmero o cualquier via mas o menos cercana a algun centro urbano. CIENTOS DE RANCHOS A LO LARGO DE LAS VIAS. Aqui no ha cambiado nada mi llave. Aqui se acabo el trabajo masivo productivo. Colombia nos esta llevando por los cachos y para mas VA...barilla, hasta en petroleo nos estan alcanzando ayudados por nuestros propios tecnicos ESTUPIDAMENTE botados por el gobierno revolucionario/ ! NO ME JURUNGUE EL PARQUE...!
 
Por Juan Gabriel Moreno Alvarez
31.03.2013
5:24 PM
Con todo este cuento de bonos y mas bonos son la forma de tener a la gente arrodillada a este gobierno corrupto, paguen lo justo y verán que cada persona mejorara su futuro
 
Por jose g. ruiz r.
31.03.2013
3:15 PM
"...La gente en su mayoría pobre y de bajos recursos no puede accesar a esta forma de hipotecar las vidas de muchas personas.."que es eso? que quieres decir Labastidas?La verdad ni idea de que quieres expresar,pero algo si te digo,si a tu revolución de verdad le interesara ayudar a los desposeídos creara fuentes de empleos donde los más necesitados se ganaran la vida para poder comprar "dignamente" su vivienda!,o sea, con el esfuerzo de su trabajo..si sabes lo que es eso?esforzarse por tener una propiedad?o eres uno mas de los que se pasa el día echado mientras esperas que el estado te de una "limosna" para no morir de inamisión?o de los que hace un rancho en terreno ajeno y luego exige que le regalen una vivienda?o de los que pone a parir a la mujer todos los años porque mientras mas muchachos mas becas reciben?Hay miles de familias en este país que con estudio,trabajo y esfuerzo han venido de la nada y viven dignamente sin recibir limosnas de nadie...!!
 
Por jose efrain antoima torres
31.03.2013
2:11 PM
ASI SRES. ECONOMISTAS CAPITALISTAS LA MISION VIVIENDA DEL PROYECTO BOLIVARIANO ESTA TRABAJANDO CON N UESTRO PUEBLO Y V EAN LAS CONSTRUCCIONES OK
 
Por luna aguirre
31.03.2013
10:29 AM
Otra alternativa seria que la gente tuviese buenos salarios y con ellos comprase su vivienda. ¿Porque se inventan tantas tonterias para manejar la vida de los demas? No hacen falta regaias, ni bono, ni nada parecido sólo DINERO CON PODER ADQUISITIVO Y BUENOS SALARIOS . Ejemplo del abuso actual estan los estupidos cestatikets, ¿porque no le pagan a la gente por su trabajo correctamente y con dinero?
 
Por Nelson Maica
31.03.2013
10:24 AM
... ¿cuanto ha gastado el gobierno -no invertido- en viviendas en 14 años?... ¿cuantas viviendas ha construido el gobierno en 14 años?... supongo que esas cifras se encontraran en la memoria y cuenta... ¿quienes no presentan memoria y cuenta?... ¿quien dice si estan bien esas cuentas?...
 
Por Thomas Vega
31.03.2013
9:55 AM
NOSOTROS NO HEMOS TENIDO NI TENDREMOS UNA SOLUCION SOLIDA AL FACTOR VIVIENDA. LOS CHAVISTAS EN EL PODER EMANAN EL DINERO Y LO DERROCHA, TIENEN MILES DE PROPIEDADES Y NO LAS REPORTAN. LOS CHAVISTAS POBRES ROBAN PROPIEDAD AJENA SIN PAGO ALGUNI Y MIENTRAS QUE LOS POBRES COMO YO ESPERAMOS UNA HUMILDE VIVIENDA QUE NUNCA LLEGARA A NUESTRO PODER NISIQUIERA VIVIENDO CUATRO FAMILIAS JUNSTAS PARA PODER TENER LOS (3) SALARIOS MINIMO QUE NOS PIDEN . ESPEREMOS QUE SI LA OPOSICION GANE RESUELVAN LA SITUACION DE LAS VIVIENDAS. EN DIOS CONFIAMOS!!
 
Por Pedro Martínez
31.03.2013
8:41 AM
(2)....... y cuando no hayan más recursos para viviendas populares, el Estado podrá publicar la lista de los que no han pagado, que serían responsables directos de que no se les construya una vivienda a otra persona. Factible? Puede una familia pagar siquiera 500 Bs al mes? 500 Bs al mes significan 125 Bs a la semana, monto alcanzable. Esa distorsión de recibir una casa y no pagarla hay que corregirla porque afecta indirectamente a las familias que realmente aportan recursos mensuales y no tienen oportunidad real de tener su vivienda. El Estado ha mejorado las condiciones de financiamiento para las familias de 3 salarios mínimos o más, como negarlo, en algunos casos se amplió el tiempo de 20 a 30 años; pero se mejoró fue una letra escrita en una Providencia, porque cuando uno va a al banco no se traduce en que le aprueben el Crédito rápido, eso demora mucho, casi decir como en Agropatria: "los productos están más baratos; pero NO HAY" ....
 
páginas:
1 | 2 |
ESPACIO PUBLICITARIO
ESPACIO PUBLICITARIO
cerrar