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Disparates: los avalúos inquilinarios

HERBERT HUDDE |  EL UNIVERSAL
martes 11 de diciembre de 2012  12:00 AM
Como ejercí la profesión de Avaluador de Inmuebles, y di clases de esa materia durante más de 15 años, creo poder hablar sobre ese tema con cierta propiedad, por lo que me permitiré algunos comentarios sobre las "avalúos" que ahora se han establecido para determinar el valor, valga la redundancia, de las viviendas dedicadas o por dedicarse al arrendamiento.

El primer disparate, quizá el mayor, es no tomar en cuenta el valor del terreno, pues las viviendas no se construyen en el aire, sino sobre la tierra, por la cual hay que pagar igualito que por el cemento, las cabillas, etc. Es más, concediendo que la tierra bruta debe ser gratis, pues "Dios se la dio a la humanidad sin costo alguno, y nadie tiene derecho a que sea suya", alguien tiene que pagar por el urbanismo que es necesario realizar para que dicha tierra sea habitable en términos razonables dentro del mundo moderno, pues ello implica la construcción de calles, de las dotaciones de servicios de aguas blancas y negras, electricidad, etc., etc., cosas que, que yo sepa, en la mayoría de los casos las hicieron y hacen los privados, y a estos, evidentemente, hubo o hay que pagarles por ese trabajo. En mi opinión, ignorar el terreno debe ser totalmente inconstitucional, pues implica que se le está arrebatando valor a una cosa por la que los propietarios, en casi todos los casos, pagaron con el sudor de sus frentes.

Además, considerar solo los costos de la construcción de las edificaciones implica que igual vale una casa en Altamira que en otras zonas, por no nombrar ninguna, en las cuales la gente simplemente construye sin pagar un céntimo por la tierra.

De igual forma, esto viola el conocido "principio" de que los 3 factores más importantes que determinan el valor de un inmueble son "ubicación, ubicación y ubicación", pues ésta donde se refleja es en el valor del terreno.

Presumo que el hecho de ignorar el terreno se debe simplemente a una orden de Papadiós, más o menos como "no me tomen en cuenta el terreno, pues la tierra debe ser del pueblo, y no hay que pagar nada por ella", por lo cual excuso a las personas que trabajaron en esto, pero como se demoraron un año en elaborar las tablas de "valor" que se acaban de publicar, yo pensaba que la ubicación, los costos de urbanismo, etc., se iban a tomar en cuenta a través de algún factor que se fijaría para cada zona, barrio o urbanización, pero nanay de eso: a igual costo de construcción de las edificaciones, igual valor. Vaya.

Sigamos. Una de las primeras cosas que se enseña en cualquier curso de avalúos, es que costo y valor son dos cosas totalmente diferentes. Si para construir un edificio se tiene que pagar por un costoso relleno y por un también costoso pilotaje, ese edificio cuesta mucho más que otro que se erige sobre un firme terreno en el que se basa directamente la estructura sobre el suelo y no hay que rellenar ni pilotear, pero la gente paga más por este último que por el primero, pues ofrece mayor grado de seguridad. La tabla de valores publicada no es una tabla de valores, sino una tabla de costos.

Otra: según he oído y leído, entre los criterios que se toman en cuenta para dar la puntuación a la vivienda con la que se entra en las tablas de valor, no figura el número de puestos de estacionamiento. ¿Es que aquí la gente estaciona siempre los carros en la calle, y jamás se roban ninguno?

Otra perla: viendo las tablas de valor, observo que un apartamento ubicado en una mamotrética torre de 35 pisos, "vale" más que otro ubicado en un pequeño edificio de 6 pisos. Desde que nací y hasta hoy en día, durante mi ya no tan corta existencia siempre tuve entendido que la cosa era al revés, pero por lo visto, como se está cambiando todo, pues resulta que ahora lo masivo vale más que lo exclusivo. Cosas de la revolución bonita.

Como avaluador entiendo que no es nada fácil, créanmelo, resolver este menudo problemita de establecer una metodología para avaluar algo así como medio o un millón de inmuebles desperdigados por todo el país, pero tampoco deben violarse los principios ancestrales de la valuación inmobiliaria.

Otros aspectos: resulta que la Superintendencia encargada de la materia, evidentemente no puede manejar más de 500.000 avalúos en un tiempo razonable, por lo que está pidiendo a la gente ofrecerse de voluntaria para realizar las inspecciones a los inmuebles, sin ninguna remuneración. Estimados amigos, las cosas no pueden manejarse así. Yo fui voluntario cuando estudiante universitario para empadronar una zona de Pinto Salinas durante un censo nacional que se hizo un domingo, cosa que hice con mucho gusto, pero ¿como va un señor a estar haciendo una inspección tras otra sin cobrar? ¿De qué va a comer?

Para terminar, me permito el siguiente comentario: haciendo unos cuantos ejercicios sobre viviendas alquiladas cuyos cánones de arrendamiento conozco y considero razonables, estando algunos incluso baratos, observo que los valores que se están obteniendo con las tablas publicadas, están enormemente por debajo de esos cánones. Ello va a traer una serie de conflictos muy agrios entre inquilinos y propietarios (de hecho ya se han presentado en cantidades industriales), pues si bien los primeros están gozando una y parte de la otra, muchos de los segundos, que vivían de esos alquileres derivados de ahorros que hicieron honestamente hace años, ahora quedan colgados de la brocha, así que siguiendo lo que escribí en un artículo hace algún tiempo sobre esta ley, la misma, y esta tabla de valores recién publicada, han condenado irremisiblemente al arrendamiento de viviendas a desaparecer totalmente, cosa de extrema gravedad para cualquier país.  
 
herbert_hudde@yahoo.es


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Comentarios (20)
páginas:
1 | 2 |
Por jose cernitz c.
11.12.2012
7:53 PM
QUIENES SERAN LOS GENIOS REVOLUCIONARIOS QUE REDACTAN ESTAS LEYES? YO CREO QUE NO SOLO NO TIENEN PROPIEDADES,TAMPOCO TIENEN PROGENITORES ...
 
Por veronic lara
11.12.2012
2:27 PM
usted debería tener un programa de televisión usted hizo y practico una carrera que en mucho es una piedra fundamental en la lógica de este negocio ""el mete pueblo""" a todo saca estas soluciones de la manga del mago y crea el CAOS no sorprendería que esto sea ya un patuque enorme en mundos civilizado como bien usted explica los terrenos esta ahí pero no por gracia divina alguien los ordenar y los hace habitable y cobra por ello cuando los terrenos son del gobierno muchos los alquilan por arriendos de X anos para realizar construcciones cobran impuesto y continua la vida pero en Venezuela el quebrado Ídolo paridor de malas ideas y su combo que si no se le ocurre a el alguien lo ayuda presenta esta porquería y ahí se las deja imagínese usted quien arregla eso otro foco de corrupción enorme y salvase quien pueda.
 
Por alberto conde
11.12.2012
12:58 PM
CONSEGUIRLE UNA EXPLICACION "RAZONABLE" A ESTA "BARBARIE" RESULTA VERDADERAMENTE IMPOSIBLE POR CUANTO NO SE RESPETA NINGUNA VARIABLE NI LOGICA NI DE SIMPLE "SENTIDO COMUN"...PIENSO QUE LOS REDACTORES DE LA MISMA HOY DIA ESTAN JURANDO QUE SE LA COMIERON... Y NO SABEN QUE A LA FINAL TERMINARAN POR DESTRUIR LO QUE QUEDA DEL MERCADO INQUILINARIO Y LO MAS PELIGROSO Y TRISTE AUN...EL ENFRENTAMIENTO DE VENEZOLANOS CONTRA VENEZOLANOS QUE EN VEZ DE AYUDARNOS NOS VA A SUMIR EN LA MAYOR DE LAS RUINAS MORALES Y MATERIALES, ESTO SIN CONSIDERAR QUE A ALGUN BRILLANTE "GENIO" DEL HAMPA COMUN SE LE OCURRA CREAR LA FIGURA DE "DESALOJOS EXPRESS", FIGURA DE MUCHO EXITO DURANTE LOS GOBIERNOS DE ALLENDE EN CHILE Y VELAZCO ALVARADO EN PERU...LA CUAL CONSISTE EN "SUGERIR" BAJO AMENAZA A LOS INQUILINOS A QUE "ABANDONEN VOLUNTARIAMENTE " LOS INMUEBLES ARRENDADOS SO PENA DE PADECER ALGUNA "CALAMIDAD" ELLOS O SUS FAMILIARES Y QUE EN PERU LE COSTO LA VIDA A MUCHAS PERSONAS...DIOS NOS PROTEJA Y NOS CUIDE DE ELLO!
 
Por Gloria Wilges Muñoz de Morrell
11.12.2012
12:26 PM
Dios que pena que nuestro país se maneja en estos términos. Donde quedan los valores de trabajo y esfuerzo inculcados por nuestros padres? QUE PAÍS Y QUE FUTURAS GANERACIONES ESTAMOS FORMANDO. TODOS ESTE 16 DE DICIEMBRE DEBEMOS HOY MÁS QUE NUNCA SALIR A VOTAR. NO PODEMOS DEJARSELO TODO TAN FÁCIL Somos más de 6 millones que queremos un país de progreso, justicia, seguridad, trabajo y respeto para nuestros hijos, nietos y para nuestroa últimos años.
 
Por Danilo Tortosa
11.12.2012
12:21 PM
Esos son los riesgos de las revoluciones comunistoides, que sin analizar las posibles consecuencias pretenden romper con el pasado y se niegan de utilizar la experiencia que los humanos hemos adquirido en el transcurso de miles de años de civilización. Por mucha buena intención que tengan estos fervorosos justicieros de nivelar a la sociedad a todos por igual, como buenos principiantes cometen graves errores que finalmente las hacen fracasar. Pero su empeño es tan grande y tenaz pero tan inútil como pretender retar la ley de la gravedad que existe y es vigente en nuestra naturaleza desde miles de millones de años. Por eso a ellos el destino les tiene sólo previsto una historia de fracasos y más fracasos.
 
Por Alex Ramos
11.12.2012
11:28 AM
Esta ley de arrendamiento no tiene ni pie ni cabeza, ya me dijo un pana chavista que va a alquilar su casa que construyo en un barrio de Petare de unos 3 pisos y 240 m2 de construccion para alquilarse uno mas pequeno en Altamira y pagarlo con lo que le van a pagar la casa de Petare, y es mas con lo que le quede pagara servicios y todo
 
Por luis conde
11.12.2012
11:24 AM
el sistema socialista de valuación tiene sólo tres problemas "des"ubicación, "des"ubicación y "des"ubicación, salvando esto es "im"perfecto
 
Por betty moratinos perez
11.12.2012
11:12 AM
Espero , que esta ley del comunismo , hoy comunistas y mañana grandes capitalistas , no se sigan repantiendo el fruto de cada quien , y luego de acabar con la propiedad privada, para luego el estado sea el dueño y amo absoluto del fruto de cada quien , USTED ESTÁ A TIEMPO, no crea que por ser oficialista , lo suyo se lo van a respetar . ¡ si luis¡
 
Por Carlos Pernalete
11.12.2012
11:04 AM
Como todo en este Gobierno, premia a unos y castiga a otros. Que le diremos al adulto mayor que trabajo toda su vida con una estrategia de Vivir de las Rentas y que se privo de muchas cosas en su vida productiva para alcanzar esa meta. Que el gobierno por sus pistolas decidio valuar su propiedad con un criterio Arbitrario y de un plumazo acabo con la estrategia de su vida. Eso no es Justicia Social.
 
Por Marycarmen Reinoso M.
11.12.2012
10:56 AM
8:16 y tu dolorita será será que escribis sin que se te note taaaaaaaanto la HARMONIIIIIA!,HARMONIIIIIIIA,HARMONIIIIIIIA!!!!!.....HARMONIZATE!....HOHOHOHOOOOOOOOOOOO!!!!
 
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