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Opción de compra vs. venta en registro

La parte que demanda primero exigiendo sus derechos obtiene beneficios a su favor

MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ |  EL UNIVERSAL
domingo 23 de septiembre de 2012  12:00 AM
En los tribunales es frecuente constatar que los abogados del "optante" denuncian al "vendedor" del inmueble (apartamento, casa-quinta o terreno) por incumplidor del contrato. El demandante (optante) manifestará que llegado el día de la firma del contrato de venta en la oficina del Registro Inmobiliario, el vendedor no acudió. Se infiere que el vendedor se verá involucrado en un juicio penal por la presunta comisión de un delito: estafa, fraude u otro. Aunado a la demanda a intentar por el optante ya que alegará que le incumplieron el contrato, ésta irá acompañada de una orden judicial de prohibición de venta del inmueble para no permitir que el dueño venda a un tercero y evitar que se complique aún más la situación. Las dos partes (optante y vendedor) pueden ejercer sus derechos a tiempo para protegerse.

Nos preguntan: ¿qué tipo de contrato deberá emplearse a la hora de vender un inmueble? El más usado es el contrato de opción de compra con arras. Una de las partes (promitente) se obliga, en relación a la otra (optante), a no vender el inmueble de su propiedad a una tercera persona por un tiempo determinado. Mientras corre el plazo, el optante puede ejercer el derecho que le da la opción de compra (pero, no está obligado a ello), esto se traduce en el pago del saldo del precio de la venta.

En la verdadera opción de compra, una sola de las partes es quien se obliga; la otra no asume compromiso contractual. Así lo ha resaltado el más Alto Tribunal de Justicia en Venezuela: cuando del contrato surgen obligaciones recíprocas para quienes lo suscriben, no se trata de una opción sino que, por el contrario, estamos en presencia de un contrato de venta. ¿Qué significa esto?, ¿qué efectos produce un contrato de opción de compra mal redactado? La consecuencia es que el promitente (vendedor) deja de ser dueño del inmueble y pasa a ser acreedor por el saldo del precio pactado. De forma que el optante (comprador) a cambio de haber entregado las arras o pago parcial del precio es considerado por la ley como el nuevo propietario y podrá demandar en los tribunales el cumplimiento del contrato de venta para consolidar su propiedad.

Cuando el optante entrega las arras al vendedor y más tarde llega el día de la firma del contrato de compraventa ante la oficina de Registro Inmobiliario y la otra parte no asiste: ambos podrán ejercer sus derechos en los tribunales de la República. Por lo general, la parte que demanda primero exigiendo sus derechos obtiene beneficios a su favor.

Escritorio Jurídico

Manuel Alfredo Rodríguez, A.C.

asomivis@gmail.com

www.protejase.com.ve



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Comentarios (102)
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Por Nathaly Eneida Davila Peralta
14.10.2012
5:23 PM
Todo parte de la redacción del documento. En éste deben establecerse las cláusulas bien específicas y determinantes, sin dejar libre interpretación. Considero que si una de las partes falta a una de estas, lo más lógico es que se le aplique la clusula penal por daños y perjuicios. Ambas partes deben obligarse, porque sino estaremos en presencia de lo que conmunmete conocemos como la "Ley del embudo".
 
Por Margarita Esposito
23.09.2012
12:30 PM
El deudor es responsable por los daños y perjuicios que su actitud ocasionare al acreedor en el incumplimiento de su obligación
 
Por Avelino Estrada
23.09.2012
12:29 PM
El incumplimiento puede revestir el carácter de provisorio(mora) o definitivo o incumplimiento propiamente dicho.
 
Por Edirverto Echenique
23.09.2012
12:28 PM
El modo normal de extinguirse la obligación es su cumplimiento.
 
Por Elias Estevez
23.09.2012
12:27 PM
Quien alega un hecho, tiene la carga de la ,prueba
 
Por Jesus Escalona
23.09.2012
12:26 PM
EI daño, es el elemento vital que motiva la indemnización o la lesión patrimonial o moral que sufre el acreedor por el incumplimiento del deudor.
 
Por Manuel Escobar
23.09.2012
12:25 PM
El daño es la lesión, menoscabo, mengua, agravio, de un derecho subjetivo, que genera responsabilidad, es el presupuesto principal del resarcimiento
 
Por Alfredo Espinosa
23.09.2012
12:24 PM
La indemnización presupone siempre la existencia de un daño causado a otro
 
Por Andres Nilo
23.09.2012
12:23 PM
La responsabilidad es calificable cómo contractual cuando hay un deber preexistente que es específico y determinado , tanto en relación al objeto cómo al sujeto obligado.
 
Por Diego Naranjo
23.09.2012
12:23 PM
La indemnización no es la contraprestación in-natura a la que se obligó, o el que prometió el deudor. En rigor, es su equivalente en dinero de la misma moneda por medio del resarcimiento de la indemnización por daños.
 
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