El pasado jueves en el webinar: “Cómo rescatar el sector construcción e inmobiliario venezolano: una solución a través de titularizaciones y Entidades de Inversión colectiva” a través del mercado de valores, promovido por Fintech Valores Sociedad de Corretaje de Valores, presentaba dos vehículos de inversión y financiamiento para rescatar e impulsar el sector. Actualmente, la variable financiamiento es fundamental, tanto por el lado de la oferta, como por el lado de la demanda.

En la búsqueda de soluciones a este tan importante variable y de la situación tan complicada que sufre el sector construcción, me permito presentar un esquema financiero que es poco conocido en Venezuela, pero con gran aplicación en muchos de los países latinoamericanos (México, Colombia, Chile, Brasil, Argentina) con gran éxito. Se trata de la titularización de hipotecas.

¿En qué consiste la titularización? La titularización es el uso de un activo(s) como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos. Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen.

Titularización de hipotecas
Generalmente los bancos que participan en la financiación hipotecaria en Venezuela asumen dos clases de riesgos que limitan su capacidad de crecimiento: el primero es el riesgo de plazos, debido a que sus captaciones se realizan esencialmente en papeles o instrumentos financieros a corto plazo y sus colocaciones en créditos hipotecarios son por naturaleza de largo plazo (asimetría de recursos); el segundo surge del descalce que existe entre las tasas de interés que se utilizan para captar recursos (DPF, ahorro o a la vista) a tasas reales negativas (efecto inflación) y de las que se utiliza para colocar los préstamos (tasa fija a largo plazo).

¿Cómo la titularización hipotecaria da solución al problema? Los bancos al vender su cartera hipotecaria al mercado, se liberan de estos dos riesgos y los recursos vuelven a ellos, con lo cual pueden aumentar el volumen de sus colocaciones de crédito. En consecuencia, alcanzan una mayor especialización. Dada la rotación de cartera, se presentan economías de escala que permiten a los bancos operar con mayor eficiencia. La titularización podría ser un mecanismo excelente para ser utilizado tanto por la banca y constructores. La buena y correcta implementación de un esquema de titularizaciones daría solución a uno de los mayores problemas que tiene la banca nacional para romper con la asimetría de los recursos y expandir tremendamente la posibilidad de otorgar más financiamiento, en especial a todas aquellas personas o grupos familiares que perciben recursos y flujos de efectivo mensual suficientes y requieren comprar su vivienda principal.

Beneficios que trae a la banca la titularización hipotecaria
Debido a que la titularización establece criterios de selección para la adquisición de cartera, se contribuye a estandarizar la cartera hipotecaria bancaria. Las entidades cuentan con mayor acceso al fondeo para el proceso de financiamiento. Surgen nuevos negocios basados en la administración de la cartera propiedad de la titularizadora. Se genera un alto potencial de otorgamiento de créditos por liberación del requerimiento patrimonial cuando venden la cartera hipotecaria a la titularizadora, y a su vez a los inversionistas a través del mercado de valores, y se facilita el acceso a mercados de inversión internacionales de existir las condiciones.

Para el sector inmobiliario y los constructores
Desarrollo general del sector construcción e inmobiliario, dado el potencial de oferta de crédito tanto para el constructor y el comprador que genera y la liquidez que tendrá la cartera hipotecaria. Aumento de la actividad de construcción. Con impacto positivo sobre la economía en general y la generación de empleo. Adicionalmente, las nuevas Normas y Resoluciones emanadas por la Sunaval G.O 41.913 del 02 de julio 2020, Normas Relativas a la Oferta Pública de Valores de las Pequeñas y Medianas empresas Pymes, establece la titularización de activos en condiciones más favorables para las empresas Pymes. Aquí entrarían muchas empresas constructoras o empresas con gran número de activos y empresas hoteleras y posadas con flujos de efectivo operacional predecibles que podrían estar en capacidad de emitir títulos de participación a través del mercado de valores.

Para los deudores implica
Aumento de las alternativas de crédito para vivienda y desarrollo y culminación de obras. Menor costo del crédito. Estandarización del proceso de otorgamiento del crédito y sus tasas a nivel nacional, y simplificación de los trámites.

Para el mercado de Valores
Crea un mercado de mediano y largo plazo que puede ser una fuente para que ahorristas e inversionistas en general (Fondos de pensiones, jubilaciones, cajas de ahorro, Fondos Mutuales, Fondos de Inversión, compañías de seguros y fideicomiso) a través del mercado de valores puedan adquirir títulos de participación con buenos rendimientos (con garantía Hipotecaria) y no exclusivamente las instituciones bancarias.

Para el país
Con la titularización se promueve la recuperación de la construcción y sector inmobiliario, con efectos positivos sobre el empleo y el crecimiento sostenido de la economía. Sin embargo, en un futuro su verdadero impacto se podrá medir en los cambios que traerá para las empresas, las familias y sus comunidades en cuanto al bienestar, crecimiento y nivel de vida alcanzado.

Invito al sector bancario nacional, a los constructores y hoteleros a que desarrollemos conjuntamente este esquema para llevarlo adelante con fuerza y brindar soluciones efectivas al financiamiento hipotecario de mediano y largo plazo en el país. La iniciativa está en proceso.

Asesor Financiero
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