Estiman contradictorias leyes que prevén expropiaciones

Las leyes inmobiliarias aprobadas en los últimos tres años incluyen procesos de expropiación, sin embargo, los cálculos de los justiprecios de los bienes son diferentes y, por tal motivo, el presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Roberto Orta, considera que "esos textos son contradictorios".

En el foro "Las nuevas leyes que inciden en el sector inmobiliario" comentó que en la Ley de Expropiación, la Ley de Tierras Urbanas, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la Ley de Determinación del Justiprecio de Bienes Inmuebles en las Expropiaciones por Emergencia los métodos de cálculo varían, y ello "no garantiza pagos justos".

Por instrumento

La Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública apunta que para estimar el justiprecio se tiene que considerar "el valor fiscal declarado por el propietario, el valor establecido en los actos de transmisión realizados por lo menos seis meses antes de la expropiación y los precios medios a que se hayan vendido inmuebles similares, en los últimos 12 meses contados a partir de la fecha de elaboración del avalúo".

Para Orta ese método es el más correcto, debido a que considera factores como el valor fiscal notificado por los dueños de los inmuebles, pero apuntó que en el resto de los marcos legales se obvian algunos aspectos, como por ejemplo el valor de la tierra.

En la Ley de Tierras Urbanas se indica que los precios de los inmuebles incluyen: clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y su probable producción así como todas las otras circunstancias que influyan en las operaciones.

En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarias, las sanciones prevén expropiaciones y para determinar el valor de los inmuebles se considera el costo de reposición, la vulnerabilidad sísmica, la ubicación geográfica y la depreciación. La tierra no se toma en cuenta.

La Ley de Justiprecio de los Bienes, que se aprobó en la Habilitante, añade que el justiprecio se determina utilizando como base de cálculo el último valor de compra del inmueble. Y ese valor se actualiza de acuerdo un promedio que incluye el índice de precios al consumidor, la tasa pasiva a 90 días y la tasa activa estimadas por el Banco Central. El valor de mercado es descartado.

Según el presidente de Asociación de Propietarios de Inmuebles, las diferencias en cada instrumento revelan que "no existe una política de indemnización de las expropiaciones de inmuebles".

Y agregó que "el peor sistema de cálculo es el fijado en la Ley de Arrendamientos, debido a que todo vale igual".

Procesos previos

En el foro organizado por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Roberto Orta comentó que más allá de los métodos de cálculo, "las leyes que se han redactado en materia inmobiliaria permiten ocupaciones anticipadas de los bienes".

En ese contexto, destacó el contenido de la Ley de Emergencia de Terrenos y Vivienda que se redactó en enero del pasado año, y que estableció vías rápidas para expropiar.

La Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública establece ocupaciones previas y temporales, mientras que la Ley de Emergencia de Terrenos incorpora la figura de las ocupaciones de urgencia.

Según ese instrumento, "la ocupación de urgencia aplica cuando las autoridades "califican de urgente" la ejecución de las obras. En ese momento se ocupan los terrenos ociosos así como los inmuebles no residenciales".

Ese texto prevé negociaciones amistosas, que surgirán cuando el Estado, después de las ocupaciones, determine que necesita de esos bienes y pacta la compra con los propietarios, si no hay acuerdos se procede a la expropiación.

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