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VIVIENDA

GUÍA BÁSICA PARA CONOCER LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

EL UNIVERSAL
domingo 30 de octubre de 2011  12:00 AM

1. ¿Qué aspectos regula la reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que autorizó recientemente el Parlamento? El marco legal aprobado el pasado jueves regula varios aspectos de las relaciones arrendaticias como el contrato entre propietario e inquilino, las rentas a cobrar por los dueños (cánones de arrendamiento), los procesos de desalojo de los inquilinos y las ventas de las viviendas que tienen más de 20 años alquiladas.

2. Los contratos de alquiler, de acuerdo a la nueva ley, ¿por cuánto tiempo se firmarán? Los contratos tendrán una duración mínima de un año y podrán ser renovados por preferencia del arrendatario (inquilino).

3. ¿Cómo será el contenido de los contratos? Los contratos notificarán los acuerdos entre las partes y deberán tener un anexo en el que estará la resolución emitida por la Superintendencia de Nacional de Arrendamientos (organismo que sustituirá a la Dirección Nacional de Inquilinato) con la fijación del canon de arrendamiento. Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y otro para la Superintendencia.

4. ¿Por qué se tiene que entregar un ejemplar del contrato al nuevo ente supervisor? Porque la Superintendencia de Arrendamientos tendrá entre sus atribuciones calcular el canon y revisar los contratos. El organismo, según la ley, "tiene que verificar que los acuerdos cumplan con todos los aspectos que están contemplados en el texto, especialmente los que se refieren a las condiciones del arrendamiento y el canon".

5. ¿Qué hará la Superintendencia con los contratos? Esa instancia creará un registro de contratos de arrendamiento. El plazo para la conformación de ese mecanismo estará definido en el reglamento de la ley.

6.¿Cómo se realizará el cálculo del canon de arrendamiento? En la ley existe una fórmula inicial. El organismo para poder estimar la renta tiene que fijar el valor del inmueble y para ello tomará en cuenta cinco aspectos: valor de reposición del bien, dimensiones del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. En el reglamento se detallarán otros criterios para el cálculo del canon, allí se incluirían los tipos de vivienda y los materiales de construcción, entre otros puntos. El presidente de la Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional, Diosdado Cabello, ya adelantó que se acelerará la norma para definir el cobro de la renta.

7. ¿Cómo será la rentabilidad por el alquiler? La rentabilidad estará entre 3 y 5% y el Ejecutivo Nacional la podrá revisar por razones de interés público o social.

8. ¿Cada cuánto tiempo se revisará el canon? El canon se revisará cada año, porque es el plazo de duración del contrato. La ley permite efectuar una revisión previa al vencimiento si el arrendador ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda.

9. Una vez que se firme el contrato ¿cuándo notificará el organismo supervisor el monto a cobrar por el alquiler? En la Ley se fijan algunos procedimientos y se indica que una vez que se presente la solicitud para el cálculo del canon la Superintendencia de Arrendamientos tendrán un lapso de 20 días para determinarlo.

10.¿Qué contempla la ley sobre las preferencias arrendaticias? Cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento el inquilino tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda. El inquilino que la ocupa tendrá preferencia sobre un tercero, siempre que esté solvente en sus pagos.

11. ¿Qué sucede si el inquilino que ocupa la vivienda opta por no seguir con el contrato? Tiene que notificárselo al propietario 30 días antes del vencimiento del contrato.

12. Si el propietario le informa al inquilino que el contrato no se renovará, porque el inmueble será vendido, pero en verdad lo alquila nuevamente ¿qué prevé la Ley? El propietario que incumpla con la preferencia y engañe al inquilino tendrá que indemnizarlo con 100 Unidades Tributarias (7.600 bolívares) por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda.

13. Con la reforma ¿cuáles son las causales de desalojo? La reforma permitirá la desocupación cuando el inquilino, sin causa justificada, haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento. Eso significa que si el arrendatario justifica la morosidad, el dueño de la vivienda no podrá pedirle el desalojo. La desocupación también procederá si el dueño del inmueble tiene la necesidad "justificada" de ocupar la vivienda con alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.

14. ¿Existen más causas para ordenar la desocupación? Sí. La Ley señala que el desalojo procederá si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, si ha ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o incumple las normas de convivencia ciudadana. El texto, adicionalmente, contempla los procesos para las demandas así como los pasos para las audiencias de mediación y los juicios.

15. ¿La Ley hace referencia a los desalojos forzosos? Sí, pero los procedimientos contra esas desocupaciones forzosas están en detalle en la Ley contra los Desalojos Arbitrarios que fue oficializada en mayo.

16. Si en las audiencias o juicios se falla a favor de los propietarios ¿en qué momento los inquilinos dejarán las viviendas? Los arrendatarios desocuparán las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo.

17. El incumplimiento de la Ley, ¿qué implicará? El texto prevé multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias (3.800 bolívares y 30.400 bolívares) y se aplicarán si no se garantiza el uso pacífico de las casas, si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las más adecuadas. También se multará si los dueños incumplen con las preferencias arrendaticias, no redactan los contratos de alquiler según los términos de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no efectúan reintegros por los cobros en exceso.

18. Si hay reincidencias ¿cómo serán las sanciones? En la primera reincidencia la multa se duplicará, pero a la tercera reincidencia se realizará la expropiación de los inmuebles si el propietario que incumple la ley tiene más de cinco inmuebles.

19. Con los inquilinos que habitan en los edificios que están destinados al alquiler ¿qué procedimientos fija la ley? La venta de las viviendas. El texto señala que "los arrendatarios tendrán derecho a ser titulares de la vivienda constituida sobre los edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento". La Superintendencia de Arrendamientos establecerá los precios en esas operaciones de venta. Los propietarios de los inmuebles tendrán que dar descuentos en los precios, que estarán sujetos a los años de relación arrendaticia. Las rebajas en los precios de los inmuebles serán de 10 a 25%.

20. ¿Quiénes estarán exentos de esa obligatoriedad de venta de las viviendas? Los pequeños arrendadores no cumplirán con esa disposición transitoria de la Ley. En el marco legal, los parlamentarios establecieron dos clases de propietarios. Se considera pequeño arrendador aquel que tenga en alquiler de una a dos viviendas (apartamentos o habitaciones). El multiarrendador es quien tiene en alquiler más de tres inmuebles.

21. ¿Qué ha argumentado el Gobierno para impulsar la ley? En primer lugar las autoridades han respaldado la ley porque fue presentada por iniciativa popular ante la Asamblea Nacional y argumentan que normará las relaciones entre propietarios e inquilinos, acabando con los abusos y la especulación. El diputado Diosdado Cabello ha salido al paso a las críticas con señalamientos como los siguientes: "Los que dijeron que se iban a acabar los alquileres y que se vería afectada la propiedad privada le mintieron al país" porque esta Ley "evitará atropellos, persecuciones y será cumplida".

22. ¿Qué sostienen quienes critican la ley? Representantes de los sectores inmobiliario y de la construcción, así como propietarios de inmuebles, han formulado varios cuestionamientos. Entre otras cosas señalan que la ley no es equilibrada porque castiga al dueño del inmueble. También han señalado que el texto promoverá la formación de un mercado irregular de alquileres, reducirá la oferta y desincentivará la inversión en el sector. Presentarán un recurso de nulidad de la ley ante el Tribunal Supremo de Justicia. MAH

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Comentarios (14)
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Por sara trujillo
12.05.2012
5:35 PM
Yo, a los 30 años, ya tenia mi vivienda, compre sola, apenas estaba comenzando la L.P.H. me las invente con lo poco que ganaba para comprar mi Apartamento. Hoy en dia con 54 años sin trabajo (bueno esperando mi pension, eso si: bien trabajada y bien ganada: 1400 COTIZACIONES) si quisiera ayudarme con el alquiler de mi Apto. !!seria un SUICIDIO !!me quedaria sin Dios y Sin Santa Maria. Hoy en dia a la gente le gusta todo facil aprovechar lo que uno con tanto sacrificio pudo lograr.QUE DIOS NOS AGARRE CONFESADO. A LLORAR PAL'VALLE
 
Por gilberto peña vargas
01.12.2011
3:22 PM
todo esta bien sin embargo en el Tachira la gente está remodelando las casas y convirtiendolas en locales para burlarla ley hay que ponerle el ojo a esto
 
Por Nubia Urbaez
06.11.2011
9:33 PM
si que agredimos a la gran masa de personas que nos alquilan osea no tenemos protección nuestros años de trabajo fue inútil ya que ahora tenemos que regalarle nuestra propiedades a aquellas personas que no tienen casas propias gracias a todos los GOBIERNOS de este PAIS que solo ofrecen y ofrecen hasta que se montan y despues de montado olvidado lo ofrecido, que si casas, que si empleos, que si creditos, que si trabajo , que si apoyo en los estudios, que si hospitales ....por favor y como hacemos con estos politicos que si se han enriquesido robando en este Pais sin dolor de su alma?....que eran unas limpios antes de entrar en el gobierno y en menos de 3 meses tienen tremendas mansiones, camionetas, casas en la playa, lanchas, y pare ud de contara esos quien les cae? Las mentiras Bancarias y para que te aprueben un crédito miserable tienes que pagar 10 15 y hasta 20 % de comisión a un empleado del Banco que tal!!!! Sres del Gobierno resuelvan ustedes los problemas de vivienda del Pais
 
Por Nubia Urbaez
06.11.2011
9:22 PM
pienso que si hace falta ajustar los irregulares precios de los Alquileres así como los de las ventas de las propiedades inmobiliarias ya que hay un desface total, pero de ahí a esta Ley tan ad-surda en contra de los propietarios no me parece justa veo en ello molestia por aquellas personas que dignamente hemos trabajado por 30 o 40 años de vida para adquirir las propiedades que podamos comprar con nuestros esfuerzo para poder darnos un retiro digno con un arrendamiento justo y bien merecido ya que las personas que tenemos 2 o mas propiedades gracias a nuestras dignas habilidades honestas para ganarnos el dinero e invertirlo pensando en nuestros hijos nietos etc y en nuestra vejez ahora seamos nosotros los monstruo que agredimos
 
Por Olga Pino
03.11.2011
2:22 PM
Aunque esta ley tiene muchos aspectos que no me parecen, tampoco entiendo por que hay gente que cree que con un solo apartamento alquilado se vive sin preocupaciones. Para eso yo necesito tener en alquiler al menos dos propiedades y en muchos casos, aun hay que trabajar. Hay gente muy comoda de ambos lados: los que no quieren pagar por el alquiler y los que quieren vivir sin preocupaciones con una sola propiedad. Invertir en Venezuela es muy riesgozo, entoncess quien nos va a comprar las propiedades. LOs que estan en mejor situacion son aquellos que no tienen propiedda, pues no tienen este dolor de cabeza. Y los mas perjudicados con la Ley somos los que vivimos de esto, no los inquilinos como dicen muchos por alli.Por otra parte que pareja joven recien casada tiene capacidad para pagar los precios especulativos de algunos? La gente no es tonta como para no darse cuenta que aqui no todos los propietarios somos victimas.
 
Por fernando cuevas
31.10.2011
8:48 PM
Esta ley se aprobó por la sencilla razón que el gobierno no piensa construir casas después del fraude de las elecciones del 2012, donde se dará por ganador al comandante. A partir de 2013 las vivendas en alquiler serán adjudicadas a los inquilinos sin ningún tipo de compensación para los dueños. Por otro lado lo máximo que el gobierno tiene planificado construir son 180 mil viviendas entre 2011 y 2012. No existen planes para construir las 2 millones de vivendas, es pura demagogía y populismo por parte del presidente. Tienen que hacerlo así porque los chavistas vinculados al presidente serán los encargados de la planificación y construcción de viviendas en el país, es un negocio redondo.
 
Por Jose A. Fajardo Puertas
31.10.2011
4:21 PM
¿Porque no nos dan este gobierno boletos de viajes a Cuba para ver de cerca el próspero paraíso de la sociedad socialista que tanto alienta HRChF y pagamos con sacrificios y sudor de nuestra frente?
 
Por Francisco Pietrocelli
31.10.2011
11:12 AM
ESTA LEY ES UNA VULGAR CONFISCACIÓN !! YO COMPRE UN APARTAMENTO DE 50 MTS CON UN ADELANTO DE MIS PRESTACIONES DE 20 AÑOS DE TRABAJO UN PRÉSTAMO BANCARIO CON EL FIN DE QUE SU ALQUILER ME ASEGURARA UNA VEJEZ SIN ANGUSTIAS NI SOBRESALTOS . . . AHORA TENDRÉ QUE PONERLO EN VENTA A PRECIO DE GALLINA FLACA, POR QUE NO ME CALO ESA LEY MALANDRA.
 
Por Camilla Garcia
31.10.2011
11:12 AM
Esta Ley Impulsada por uno de los mas corruptos rojo, rojitos, demuestra lo que tiene en la mente ese señor, con esta ley DESAPARECE el mercado de alquiler en Venezuela..Gracias Diosdado, lo pagaras algun dia¡¡¡
 
Por Jesus Pulido
31.10.2011
10:54 AM
Señores el problemas es que el que tienen una casa o varias habitaciones abusan. Si no esta ley no se hubiera realizado. Hay personas que aparte de ser extranjera alquilan habitaciones y cobran la llave y un mes de comision y eso si no lo dicen por este medio. No puede ser que si el sueldo minimo es 1500 se cobre hasta 2000 por una habitacion. Aqui tiene que haber una sinceridad de los precios. Imaginense un inmueble vale 900000 y el banco lo maximo que da son 270000 osea que el resto que son 630000 tienes que tenerlo en pocas palabra es una locura. Aqui todos tienen culpa, pero tambien pienso que aqui las cosas no se cumplen esta ley va a pasar por debajo de la mesa. Y lo otro que afecta es que todos quieren la capital, pues tanto territorio y casi el 80% de la poblacion vive en el norte cuando en el sur hay bastante pero el estado deberia de asumir eso como un problema de estado. Vamos a ver que pasara en donde las cosas no se cumplen.
 
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