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DERECHO INNOVADOR
Por MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ


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Cláusula penal en la opción de compra venta

09.05.2013
11:08 AM



Quién responde al ocurrir hechos de violencia o acoso entre adolescentes en la escuela? Para algunos la responsabilidad recae sobre la institución educativa donde suceden los eventos. Otro sector señala a los padres del menor abusador, por cuanto son ellos quienes ejercen el gobierno de sus hijos. Por último, no pocos sostienen que es el propio agente causante de los daños (el menor hostigador) quien debe ser castigado por sus actos.

¿Qué prevé la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (Lopna)? Esta ley no tipifica el acoso escolar (bullying); sin embargo, consagra que los niños, niñas y adolescentes son sujetos de derecho con deberes y responsabilidades, en consecuencia, pueden ser enjuiciados en los tribunales penales y resultar condenados.

El ciberacoso o ciberbullying es una de las conductas delictuales que constituyen hostigamiento o abuso entre menores de edad en el uso de información por Internet y medios de comunicación (correos electrónicos, redes sociales, blogs, mensajes de texto). Son todas conductas violatorias de disposiciones en la legislación penal: el maltrato físico, verbal, psicológico o social contra un individuo; la difamación; lesiones; y delitos de género. Incluso, los observadores, cómplices o testigos de los actos que configuran el bullying podrían ser corresponsables dado su obrar permisivo.

Los padres de las víctimas en los colegios por las conductas de hostigamiento, maltrato o violencia disponen de distintas acciones legales contra los agresores. Entre otras resaltan la aplicación de las normas o reglamentos internos del colegio; la acción de amparo constitucional ante la flagrante violación de los derechos y garantías constitucionales del menor agredido; la solicitud judicial de medidas previstas en la Lopna; la acción penal por la presunta comisión de delitos (lesiones personales, hurto, violación, abuso sexual); la demanda por daños y perjuicios equivalente a la indemnización económica a recibir por la víctima. Lo relevante es fijar posición para evitar el bullying, a saber: la vigilancia en los colegios mediante supervisores o cámaras de seguridad; programas y campañas antibullying; y la coordinación con los padres, profesores y demás autoridades de la escuela. Conforme nuestra práctica profesional prestada en relación al bullying, lo importante es atacar el problema e impedir la continuidad de estas conductas abusivas con cualquiera de las prevenciones o acciones judiciales indicadas.

Escritorio Jurídico

Manuel Alfredo Rodríguez, A.C.

asomivis@gmail.com

@UCV_MAR

www.protejase.com.ve



En los tribunales es frecuente constatar que los abogados del "optante comprador" denuncian al vendedor del inmueble (apartamento o vivienda) por incumplidor del contrato. El demandante (optante) manifestará que llegado el día de la firma del contrato de venta en la oficina del Registro Inmobiliario, el vendedor no acudió. Se infiere que el vendedor se verá involucrado en un juicio penal por la presunta comisión de un delito: estafa, fraude u otro. Aunado a la demanda a intentar por el optante ya que alegará que le incumplieron el contrato, ésta irá acompañada de una orden judicial de prohibición de venta del inmueble para no permitir que el dueño venda a un tercero y evitar que se complique aún más la situación. Las dos partes (optante y vendedor) pueden ejercer sus derechos a tiempo para protegerse.

Nos preguntan: ¿qué tipo de contrato deberá emplearse a la hora de vender un inmueble? El más usado es el contrato de opción de compra con cláusula penal. Una de las partes (promitente) se obliga, en relación a la otra (optante), a no vender el inmueble de su propiedad a una tercera persona por un tiempo determinado. Mientras corre el plazo, el optante puede ejercer el derecho que le da la opción de compra (pero, no está obligado a ello) esto se traduce en el pago del saldo del precio de la venta.

En la verdadera opción de compra, una sola de las partes es quien se obliga; la otra no asume compromiso contractual. Así lo ha resaltado el más Alto Tribunal de Justicia en Venezuela: cuando del contrato surgen obligaciones recíprocas para quienes lo suscriben, no se trata de una opción sino que, por el contrario, estamos en presencia de un contrato de venta. ¿Qué significa esto?, ¿qué efectos produce un contrato de opción de compra mal redactado? La consecuencia es que el promitente (vendedor) deja de ser dueño del inmueble y pasa a ser acreedor por el saldo del precio pactado. De forma que el optante (comprador) a cambio de haber entregado las arras o pago parcial del precio es considerado por la Ley como el nuevo propietario y podrá demandar en los tribunales el cumplimiento del contrato de venta para consolidar su propiedad.

Cuando el optante entrega las arras al vendedor y luego llega el día de la firma del contrato de compra venta ante la oficina de Registro Inmobiliario y la otra parte no asiste: ambos podrán ejercer sus derechos en los tribunales de la República. Por lo general, la parte que demanda primero exigiendo sus derechos obtiene beneficios a su favor.

Escritorio Jurídico Manuel Alfredo Rodríguez, A.C.

asomivis@gmail.com

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Manuel Alfredo Rodríguez

asomivis@gmail.com

Abogado UCV (1989). Especialización y Magister Scientiarum en Derecho Penal. Especialización Docencia Universitaria. Doctorado en Derecho Constitucional. Post-Doctorado en la Universidad Fermín Toro (en curso). Estudios Superiores en el IESA y UNIMET. Profesor Universitario Pre y Postgrado USM, UCV y UCAB. Profesor Postgrado Universidad Militar, Maestría en la Escuela Superior de Guerra. Ex-Profesor Corte Marcial de la República. Apoderado de la Universidad Central de Venezuela (2003-2013). Ex-Consultor Jurídico USM. Productor, Director del Programa Derecho Innovador en Radio Rumbos. Locutor UCV y P.N.I. Nº 20.768. Autor del Libro: Heurística del Derecho de Obligaciones. Apoderado de empresas nacionales y extranjeras. Agente de la Propiedad Industrial (SAPI). Fundador y Director del Escritorio Jurídico Manuel Alfredo Rodríguez, A.C., sede en Caracas, Guayana y en las principales ciudades del pais; en Nueva York y Miami, USA. Miembro del Instituto Nacional de Investigación Científica, Universidad Central de Venezuela. Presidente de la Asociación Americana de Abogados (AAA). Diplomado Avanzado Universidad Metropolitana en Sistema de Justicia (UNIMET). Programa Avanzado de la Universidad Católica Andrés Bello, Propiedad Intelectual, SAPI. Visiting Fellowship Program in Law Office New York, N.Y., USA. Diploma Honor al Mérito del Grupo Anti-Extorsión y Secuestro, Venezuela. Diploma Honor al Mérito del Acalde del Municipio Irribarren, estado Lara, Venezuela. Diploma Honor al Mérito del Ministerio del Poder Popular para la Defensa, Venezuela. Diploma y Medalla Militar, Comando del Ejército Ministerio de la Defensa, Venezuela. Reconocimiento otorgado por la Universidad Central de Venezuela. Condecoración Medalla y Diploma de Honor del Colegio de Abogados de Caracas. Condecoración Orden Miguel José Sanz Primera Clase Colegio Abogados de Caracas. Condecoración Orden Bicentenaria del Colegio de Abogado de Caracas. Miembro Directivo Estatutario Legal del Museo Sacro de la Arquidiócesis de Caracas.

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