La víctima afirma que la Junta de Condominio del edificio donde reside le violó sus derechos. Narra en la demanda que está en contra del Acuerdo adoptado por la Junta de Condominio, por eso procede a impugnarlo. Sostiene ser dueña del apartamento número X y que, con tal carácter, reclama la decisión tomada por algunos vecinos. Estos aprobaron abrir una cuenta bancaria, para que todos paguen además de la cuota reglamentaria, otra de Bs.X mensuales con destino a las áreas comunes. Increpa que hubo incumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, al documento de condominio que los rige y que incurrieron en abuso de derecho. Explica que, según esas disposiciones, son gastos comunes para todos, los autorizados con los votos del setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios. Por último, alega que, en cuanto a la convocatoria, se desconoció el Art. 24 de esa Ley, por no haberse verificado la notificación por la prensa nacional.

Por su parte, la demandada plantea la defensa con el argumento de la caducidad del reclamo. En efecto, hace valer el texto del Art. 25 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual restringe la posibilidad de queja de los acuerdos de asambleas dentro de los treinta días siguientes a la fecha de estas. Descartó asimismo la tesis del abuso de derecho (Art. 32 de la referida Ley), al esgrimir que se trata de una posición asumida por los poseedores de apartamentos para el bien común, por cuanto se busca mejorar las áreas comunes y evitar el deterioro del inmueble. Luego, las partes aportaron en conjunto la prueba fundamental en este tipo de procedimientos: las Actas de condominio.

Siendo la oportunidad para dictar la sentencia definitiva, el Tribunal lo hizo en los términos siguientes. Si bien es cierto que está demostrado que la Junta de Condominio aceptó la voluntad expresada sin contar con la mayoría exigida por el legislador, también lo es que la propia norma jurídica establece límites de tiempo (caducidad) para el ejercicio de la acción con el fin de reclamar o impugnar los acuerdos de las asambleas de propietarios. En ese sentido, el Art. 25 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente consagra: "Los acuerdos de los propietarios & serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio & El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente &".

En este caso, el Acta discutida es de fecha primero de marzo de 2006, y se evidencia que la quejosa estuvo presente en la celebración de la comentada asamblea, por lo tanto, quedó en conocimiento de la asamblea desde ese momento. En consecuencia, el recurso de impugnación debió intentarlo dentro de los treinta días calendarios consecutivos siguientes a la certificación de la asamblea. Pero, resulta que la demanda es admitida por el Tribunal el treinta de abril de 2006, lo que lleva a la conclusión que el recurso fue incoado de manera extemporáneo por tardío. Por lo razonado, el Tribunal declaró Sin Lugar la demanda a pesar de no haberse cumplido con el requisito de la mayoría requerida del "setenta y cinco por ciento" de los propietarios de apartamentos. Por ello, la práctica recomienda ejercer la acción de reclamo dentro del plazo regulado por la Ley.

Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM.
www.iguala.com.veEn Venezuela es común escuchar que dos o más socios se peleen por los intereses habidos en la sociedad que mantienen. Por lo general, la disputa se centra en la diferencia que existe entre los socios respecto a la tenencia de acciones. En efecto, el accionista mayoritario siempre busca imponer su voluntad sobre el accionista minoritario. La pregunta es: ¿tiene, en Venezuela, protección legal el socio minoritario?

Lo primero a precisar, es que nadie está obligado a permanecer unido en comunidad. Esto significa que ante la circunstancia bajo análisis, si un socio o titular de acciones considera que su relación con el resto de los coaccionistas está deteriorada, puede pedir ante los tribunales la terminación o fin de la sociedad mercantil. Es la demanda de disolución o partición de la sociedad, con la correspondiente liquidación de los bienes propiedad de la compañía.

Sin embargo, bien puede ocurrir que el socio minoritario, lejos de querer separarse de la sociedad, persiga otros fines muy distintos. En nuestra práctica profesional, al emitir segunda opinión legal en una auditoría que nos fuera solicitada, precisamos que: el accionista minoritario está legitimado por la Ley para demandar ante los tribunales de la república y para que los demás accionistas o socios rindan cuentas por los manejos dinerarios del ente social.

Nótese que en la situación reseñada, el socio minoritario demandará ante las autoridades judiciales al accionista mayoritario. Se trata del juicio de Rendición de Cuentas. Pero también puede ejercer acciones penales (Denuncia o Acusación) cuando se evidencie la existencia de elementos que constituyan delito. Lo importante es que la víctima logre obtener a través de las gestiones legales ejecutadas por sus abogados, verdadera, pronta y oportuna respuesta de los tribunales. A continuación precisamos algunos de los beneficios que puede percibir el socio minoritario demandante: el nombramiento de un Administrador ad hoc impuesto por el tribunal para que administre, dirija y vigile todas las ganancias de la compañía intervenida, el congelamiento de cuentas bancarias, la prohibición de salida del país de los demás socios, el embargo de bienes propiedad de la sociedad, entre otros. En Venezuela, el socio minoritario sí está protegido por el ordenamiento jurídico vigente. El accionista minoritario que se considere desmejorado en sus derechos puede obligar al socio abusador a que le indemnice los daños ocasionados. La demanda por cobro de bolívares, la denuncia penal por estafa, fraude u otros delitos, la demanda o juicio por rendición de cuentas, son, en suma, mecanismos legales para comprometer al accionista que se niega a reconocer que el resto de los socios también tiene derechos e intereses sobre el capital o patrimonio de la sociedad mercantil.



Abogado en ejercicio en Venezuela. Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@gmail.com