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Préstamos de dinero y liberación de hipoteca

MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ |  EL UNIVERSAL
domingo 24 de julio de 2011  01:30 PM

El propietario del apartamento está preocupado porque no sabe cómo hacer para obtener la liberación de la hipoteca que tiene su inmueble. A la fecha él logró pagar todas las cuotas que adeudaba al banco que años atrás le dio un préstamo de dinero y ese crédito fue con garantía hipotecaria. Ahora desea liberar el inmueble por cuanto pretende venderlo.

El problema se agrava cuando el acreedor es una institución financiera o un banco que ha dejado de existir. También podría tratarse de una sucesión integrada por los herederos del acreedor hipotecario (léase, aquél que prestó el dinero). Incluso, es probable que se ignore el domicilio actual o paradero del acreedor. Todo esto dificulta la obtención de la liberación de la hipoteca. El propietario del inmueble (apartamento, casa quinta o terreno) quiere liberar la hipoteca y desconoce cómo lograrlo.

Para la situación reseñada la ley prevé el juicio de liberación de hipoteca. El propietario del bien hipotecado, asistido por su abogado de confianza, demandará al acreedor, vale decir, a la compañía que ya no existe pero que aún está inscrita en la oficina de Registro respectiva. O los miembros de la sucesión del acreedor serán llamados a juicio por carteles publicados en la prensa. Puede ocurrir que el acreedor no acuda al juicio. En ese caso el Juez le nombra un abogado. En la sentencia constará que la deuda se extinguió al vencer el plazo de diez años sin que el acreedor haya reclamado el pago. La hipoteca se extingue al trascurrir veinte años, visto que el acreedor no pidió su ejecución; la ley presume que la deuda ha sido pagada. El Juez declara extinguida la hipoteca, liberado el inmueble y ordena la notificación al Registro.

Otra duda que se presenta con regular frecuencia es plantear la posibilidad de vender el inmueble con la hipoteca aún sin ser liberada e incluso, en el caso de que se adeuden cuotas hipotecarias al banco acreedor. ¿Es posible la venta del inmueble con la hipoteca vigente? Resaltamos que el ciudadano común ignora que sí es válida la venta del inmueble con la hipoteca sin cancelar. Es legítima y permitida por la ley, la venta del inmueble hipotecado. Nuestro ordenamiento jurídico vigente establece que el comprador, al adquirir el inmueble con hipoteca, se subroga a ella. Esto quiere decir que el comprador se convierte en el nuevo propietario deudor hipotecario, quien adquiere todas las obligaciones, condiciones y términos de pago que tenía el anterior dueño (Heurística del Derecho de Obligaciones). Y es que la hipoteca sigue al bien vendido y continúa en cabeza del nuevo propietario. El banco acreedor hipotecario sabe que si el deudor comprador no le paga, puede hacer ejecutar la hipoteca o rematar el inmueble al mejor postor ante los tribunales.

Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM
www.protejase.com.ve
asomivis@gmail.com



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Comentarios (124)
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Por Gabriel Diaz
26.09.2011
3:38 PM
A criterio personal considero que tambien podria intertarse una accion atraves del juicio declarativo de preescripción, a los fines de que se demuestre el pago del deudor y se proceda a la liberacion de la garantia ante el registro correspondiente.
 
Por Carla Arnone
30.07.2011
3:46 PM
Las formas de extinción de las hipotecas, están consagradas en los Arts. 1.907 y 1.908 del Código Civil, una de ellas es la prescripción, pero para que tenga validez es importante que sea alegada por la parte y declarada por el Juez (Art. 1956 CC). En cuanto al segundo punto, la subrogación personal, es una forma de transmisión de las obligaciones, donde el subrogado adquiere todos los derechos y acciones de aquel cuyo lugar toma y acepta todos los derechos tanto los principales como los accesorios, beneficiándose del crédito y pagando el diferencial hasta el precio de venta.
 
Por Miguel Mirabal
27.07.2011
8:27 AM
Es interesante el análisis del tema y la salida de cada uno de los escenarios planteados. Son situaciones y dudas que se presentan en el normal desenvolvimiento de nuestro mundo globalizado en cuanto a compra y venta de inmuebles, por lo que hay que estar informado y asesorado para tener una adecuada protección.
 
Por Rossi Pinto
25.07.2011
9:23 PM
Es interesante conocer, qué hacer cuando es necesario liberar una hipoteca de un inmueble, por consiguiente, luego de haber cancelado las cuotas del crédito, generalmente no suministran que paso a seguir para obtener el documento de propiedad final o liberación del compromiso de la deuda contraída y más aún cuando el acreedor es una entidad financiera que ha dejado de existir. La ley permite acudir a un juicio de liberación de hipoteca, avalado siempre y cuando el acreedor se encuentre inscrito en el Registro. Otro aspecto importante, es que si se desea vender un inmueble con hipoteca dicha operación es factible por la Ley delegando el compromiso ante el acreedor de seguir cancelando el crédito.
 
Por Maria Elena Mendez Sanchez
25.07.2011
2:39 PM
Que interesante cuando se conoce la Ley, Claro que el deudor tiene la posibilidad de liberarse de su credito hipotecario a traves del juicio de liberacion de hipoteca y extinguirla y posteriormente registrarla la sentencia, cuando no sepa donde se fue el acreedor o bien sea que el banco haya desaparecido; y en cuanto a que un bien hipotecado puede ser vendido claro que si porque el nuevo adquieriente se subroga la deuda y seguira pagando al banco.
 
Por arelis falcon
25.07.2011
11:48 AM
El deudor hipotecario que ha pagado todas las cuotas de su obligacion, y se ve imposibilitado de liberar su bien de la hipoteca que pesa sobre el por desconocer la ubicación de su acreedor o si este, siendo persona juridica ha desaparecido, tiene la opcion prevista en la ley como lo es, el juicio de liberación de hipoteca, en el cual El Juez declara extinguida la hipoteca, liberado el inmueble y ordena la notificación al Registro.
 
Por dora arraiz
25.07.2011
10:03 AM
Que interesante tema, para los profesionales que actualmente de una u otra forma estamos involucrados con el tema, y desconoceremos los juicos para la obtención de la liberación de hipoteca, cuando no podemos ubicar al acreedor, ya que la hipoteca es el derecho real que grava a uno o varios inmuebles concediendo al acreedor el derecho de hacerlos embargarla vencimiento del crédito, si este no es pagado y fuere quien fuere su propietario en ese momento, la hipoteca tiene la ventaja como consecuencia de su ventaja real de ir inseparable del bien gravado, razón por el cual mientras la obligación no sea satisfecha el gravamen seguirá al bien sea quien sea el propietario.
 
Por Natalie María Severo Diez
25.07.2011
9:00 AM
Lo fundamental es el documento registrado constitutivo de la obligación, lo cual es considerado como un título ejecutivo, y en consecuencia el Juez al momento de admitirlo y sustanciarlo analiza que la obligación se encuentre vencida, que cumpla los requisitos consagrados en el artículo 340 y que los documentos que acrediten el vencimiento de la obligación se encuentren consignados correctamente.
 
Por DAVID HERNANDEZ
25.07.2011
8:40 AM
Se me olvidaba pero los registros no lo aceptan es claro que estos registradores no conocen la ley.
 
Por DAVID HERNANDEZ
25.07.2011
8:16 AM
Importante este comentario de verdad que instruye mucho este conocimiento.Gracias.
 
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