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DERECHO INNOVADOR
Por Manuel Alfredo Rodríguez


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Liberación de hipoteca

05.05.2011
03:12 PM


Por lo general el inconveniente se objetiva cuando el dueño desea vender el inmueble

Se trata de un inmueble con una hipoteca constituida desde hace más de veinte años. Nos preguntan: ¿cómo liberar el inmueble? Diversas situaciones podrían ocurrir en la práctica habitual, por ejemplo, cuando el acreedor es una sociedad mercantil que ya no opera; o el acreedor es una sucesión conformada por los herederos del acreedor hipotecario. Incluso, es probable que el deudor ignore el domicilio actual o paradero de su acreedor, lo que le dificulta obtener la liberación de la hipoteca de manos del titular. El propietario de la cosa gravada (apartamento, quinta o terreno) quiere liberar la hipoteca y desconoce cómo hacerlo.

Por lo general, el inconveniente se objetiva cuando el dueño, después de varios años del nacimiento de la hipoteca, desea vender el inmueble. Es de precisar que la hipoteca no es obstáculo para efectuar la venta referida. En efecto, es posible la venta del inmueble hipotecado. La ley establece que el comprador, al adquirir el inmueble con la hipoteca vigente, se subroga a ella. Significa que el nuevo deudor hipotecario será el comprador, quien adquiere todas las obligaciones, condiciones y términos de pago que tenía su causante, léase, el anterior propietario. La hipoteca sigue al bien vendido y continúa en cabeza del nuevo propietario o comprador. El acreedor hipotecario sabe que si el deudor (comprador) no le paga, entonces, podrá hacer ejecutar la hipoteca o rematar el inmueble al mejor postor ante los tribunales.

Es de subrayar que en nuestro ejemplo, el propietario del bien hipotecado desea liberar y vender. No quiere vender con hipoteca ya que ello dificulta la negociación. Al comprador no le gusta adquirir la cosa con hipoteca, la pretende libre de gravámenes. Vender con hipoteca, aunque esté extinguida por el sólo hecho de haber transcurrido el lapso legal, es un problema para el dueño. La hipoteca termina por orden del legislador al pasar veinte años contados desde su constitución. Pero la ley exige que el Juez declare extinguida la hipoteca. Hasta que esto no ocurra, sobre el inmueble pesa el gravamen hipotecario. Insistimos, la solución es vender con hipoteca y negociar el precio. De esa forma, el comprador asume la tarea de demandar al acreedor y le pedirá al Juez que declare extinguida la hipoteca. Si lo anterior no es la voluntad del propietario actual del inmueble hipotecado, está obligado a demandar él mismo a su acreedor, para así obtener por vía judicial la liberación de su inmueble.

El juicio de liberación de hipoteca se constata con regular frecuencia en los juzgados del país. El propietario del bien hipotecado asistido por su abogado, demandará al acreedor, esto es, a la compañía que ya no existe pero que aún está inscrita en la oficina de Registro. Los miembros de la sucesión del acreedor serán llamados a juicio, mediante carteles publicados en la prensa nacional. Puede suceder que el acreedor no acuda al juicio. En ese caso, el Juez le nombrará un abogado. En la sentencia se leerá que la deuda (obligación principal) murió al vencer el plazo de diez años sin que el acreedor haya reclamado el pago. También indicará que la hipoteca se extinguió al transcurrir veinte años, visto que el acreedor no pidió su ejecución. En razón a lo motivado, el Juez declara extinguida la hipoteca y liberado el inmueble, ordenando la notificación al Registro Inmobiliario.

Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM.
www.iguala.com.ve




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Manuel Alfredo Rodríguez

asomivis@gmail.com

Abogado UCV (1989). Especialización y Magister Scientiarum en Derecho Penal. Especialización Docencia Universitaria. Doctorado en Derecho Constitucional. Post-Doctorado en la Universidad Fermín Toro (en curso). Estudios Superiores en el IESA y UNIMET. Profesor Universitario Pre y Postgrado USM, UCV y UCAB. Profesor Postgrado Universidad Militar, Maestría en la Escuela Superior de Guerra. Ex-Profesor Corte Marcial de la República. Apoderado de la Universidad Central de Venezuela (2003-2013). Ex-Consultor Jurídico USM. Productor, Director del Programa Derecho Innovador en Radio Rumbos. Locutor UCV y P.N.I. Nº 20.768. Autor del Libro: Heurística del Derecho de Obligaciones. Apoderado de empresas nacionales y extranjeras. Agente de la Propiedad Industrial (SAPI). Fundador y Director del Escritorio Jurídico Manuel Alfredo Rodríguez, A.C., sede en Caracas, Guayana y en las principales ciudades del pais; en Nueva York y Miami, USA. Miembro del Instituto Nacional de Investigación Científica, Universidad Central de Venezuela. Presidente de la Asociación Americana de Abogados (AAA). Diplomado Avanzado Universidad Metropolitana en Sistema de Justicia (UNIMET). Programa Avanzado de la Universidad Católica Andrés Bello, Propiedad Intelectual, SAPI. Visiting Fellowship Program in Law Office New York, N.Y., USA. Diploma Honor al Mérito del Grupo Anti-Extorsión y Secuestro, Venezuela. Diploma Honor al Mérito del Acalde del Municipio Irribarren, estado Lara, Venezuela. Diploma Honor al Mérito del Ministerio del Poder Popular para la Defensa, Venezuela. Diploma y Medalla Militar, Comando del Ejército Ministerio de la Defensa, Venezuela. Reconocimiento otorgado por la Universidad Central de Venezuela. Condecoración Medalla y Diploma de Honor del Colegio de Abogados de Caracas. Condecoración Orden Miguel José Sanz Primera Clase Colegio Abogados de Caracas. Condecoración Orden Bicentenaria del Colegio de Abogado de Caracas. Miembro Directivo Estatutario Legal del Museo Sacro de la Arquidiócesis de Caracas.

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