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Venta del apartamento hipotecado con opción de compra y arras
MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ |  EL UNIVERSAL
domingo 10 de abril de 2011  04:17 PM

Es posible la venta del inmueble con hipoteca, aun sin obtener la liberación del acreedor. Siendo así, el nuevo adquirente propietario comprador, se subroga en los derechos y la deuda. Aclarado lo anterior, es de subrayar que el vendedor ignora que no hay opción de compra si las partes pactan que "el vendedor se obliga a vender" y "el comprador se obliga a comprar". Ocurrido esto, cuando el optante entrega dinero en concepto de arras al dueño del inmueble (apartamento o terreno), la Ley señala como nuevo propietario a la persona que hizo ese pago. Nótese que, a cambio de haber recibido un anticipo o arras (ejemplo, treinta por ciento del precio acordado) se ha dejado de ser propietario del inmueble.

El verdadero contrato de opción de compraventa prevé determinados requisitos legales. Reiteramos, en la opción de compra, el optante o la persona que entrega parte del precio del inmueble no está obligado a comprar ya que sólo se acuerda la posibilidad o el derecho de decidir si compra o no, si acepta la oferta del promitente o la rechaza. Además las partes del contrato deben asumir la precaución de no incluir en la redacción del texto las palabras: "vendedor y comprador", estas serán sustituidas por las apropiadas: "optante y promitente".

La auténtica opción de compra venta es la promesa unilateral de venta que hace el promitente, de allí su nombre. El promitente se obliga a vender respetando dicha oferta siempre por un plazo; y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del propietario. Concluimos: una sola de las partes se obliga, la otra tiene una opción de compra, pero, no está obligada a comprar. El optante es libre de ejercer su derecho de comprar el apartamento, casa quinta, galpón o terreno. Si decide no comprar, aplicará la multa pactada en el contrato. La cláusula penal o multa es la única indemnización a favor del oferente o dueño del inmueble. Aunque en el contrato firmado por las partes se lea: opción de compra, este será considerado por el tribunal como una venta si del mismo se evidencia: prometo vender y prometo comprar.

Debe acudirse de forma directa al contrato definitivo de venta en el Registro Inmobiliario. Ese día, el comprador paga el precio total y el vendedor firma la transmisión de la propiedad. Así, no hay riesgo o peligro de sufrir un eventual incumplimiento de alguna de las partes. El problema surge cuando firmada la opción, se va acercando la fecha para la firma de la venta en el Registro, y el vendedor se niega a firmar el traspaso. En esa situación: ¿qué podría hacer la persona que ya adelantó dinero o arras? La respuesta es demandar al dueño del inmueble por el incumplimiento del contrato de opción de compra. Esto puede evitarse si las partes hacen uso del contrato de venta definitiva ante el Registro Inmobiliario, sin opción de compra.

www.protejase.com.ve  Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@gmail.com



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Comentarios (137)
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Por Andreina Girardi
13.04.2011
11:43 AM
En el artculo se evidencia que es importante elaborar un documento con un abogado de compra-venta con unas clusulas bien especificas que obligan a ambas partes a cumplir con el contrato para que ninguno salga perjudicado. Aunque no es lo mismo comprar una vivienda libre de gravmenes a una que se encuentre hipotecada ya que el prominente debe liberar la hipoteca para poder el optante, mediante un contrato firmado, acepte la transaccin haciendose responsable de la hipoteca existente en ese inmueble.
 
Por cristian leòn
11.04.2011
5:15 PM
Pues, lo de la venta del inmueble con hipoteca sin haber obtenido la liberacin de la misma me parece muy bin siempre y cuando el rpomitente tengan muy claro sta circunstancia; ya que un inmueble por tener una hipoteca no debe convertirse en obstculo para desprenderse de l o adquirirlo,no se debe vulnerar el derecho que tenemos todos los ciudadanos a realizar con "nuestro " bien lo que mejor queramos. lo de el anticipo o arras si que no lo veo tan claro, ya que no puede darsele a un optante a compra la titularidad de un bien inmueble por el simple hecho de haber pagado una cuota o porcentaje del costo total de ste. en cuanto a la promesa de comprar y vender, creo que es lo justo cuando se dice que es la verdadera compraventa y que el optante estar obligado a pagarle al promitente la respectiva multa que debi concertarse previamente por incumplimiento de lo pactado.
 
Por dubraska marcano
11.04.2011
2:05 PM
Mi opinion particular debe de existir un documento previo con clausulas que impliquen obligaciones bilaterales, y que el no acatamiento de esta obligacion, se pueda recurrir a otro medio, podemos interponer recursos donde se refleja, si tu no cumples yo tampoco, y /o cumple tu para lego hacerlo yo, tomando en cuenta que la hipoteca constituye de manera directa una garantia de ese bien.
 
Por Mercedes H. Rodriguez P.
11.04.2011
12:59 AM
Ante toda compra de inmueble, el promitente es el que tiene la decisión de comprar o no, ya que es el que puede salir perjudicado si una de las clausulas del contrato estipuladas por el optante no se cumple. Es por eso que para las ventas de inmueble se debe contar con un documento de compra y venta redactado por un abogado donde ambas partes esten de acuerdo con el y tengan claros en que condiciones se esta vendiendo el inmueble. La hipoteca constituye una forma de garantizar con el cumplimiento de una obligación, como lo es el pago del inmueble al optante, asegurando asi este su capital.
 
Por Jazmin Marisol Villabona Gámez
10.04.2011
11:58 PM
Siendo la hipoteca un derecho real, indivisible, que susbsiste sobre los bienes hipotecados, ya que está adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera sean las manos a que pasen (Art. 1877 C.C.), poco importa que el bien sea "vendido" de esa forma, ya que el acredor principal, siempre tendrá privilegio sobre dicho bien y podrá perseguirlo en manos de quien se encuentre hasta ejecutar su acreencia, así sea un nuevo adquirente propietario comprador, sin embargo, debemos ser cuidadosos al elaborar y suscribir documentos civiles para salvaguardar derechos propios y de terceros, evitando así tener que recurrir a las instancias judiciales a través de las acciones civiles y hasta penales.
 
Por ingrid quintero
10.04.2011
11:39 PM
Existe una prohibicion para celebrar este tipo de contratos sobre un inmueble hipotecado, de llevarce a cabo el comprador correria un riesgo y podria ser victima de fraude, por que si el vendedor no cancela el credito pueden ejecutar el bien.
 
Por Bryan Jose
10.04.2011
11:27 PM
Con referencia a este articulo, a raíz de las muchas opciones en materia de compra inmobiliaria y las diferentes ventajas y desventajas que estas opciones ofrecen, amparadas siempre en el principio de libertad contractual predominante en el derecho venezolano, queda evidente que es necesario estudiar de forma individual cada caso ya que cada uno de estos se puede ajustar de forma mas exitosa a alguna de estas diversas vías para la compra de un bien inmueble.
 
Por DORELIS BARROETA
10.04.2011
11:18 PM
El artículo menciona la legalidad de comprar un inmueble hipotecado y lo que ello conlleva.Igualmente hace referencia de la importancia de ser cuidadoso al momento de la redacción, a fin de no incurrir en errores irreparables.Expresa el escrito la unilateridad de estos contratos, debido a que solo se somete a una de las partes al cumplimiento obligatorio, en este caso se refiere al vendedor, el cual debe mantener y respetar la oferta por el lapso pautado.En lo que respecta al comprador, la ley le otorga el derecho de aceptar o no dicha oferta; y en caso de no cumplir queda sujeto a una cláusula de penalidad que lo multa.Así mismo, el escrito deja entrever que pueden suscitarse una serie de inconvenientes y para evitarlos, el autor sugiere no realizar contratos de opción de compra, y si hacer uso del contrato de venta definitivo y tramitarlo directamente ante la Oficina de Registro Inmobiliario.
 
Por JACQUELINE DE ABREU
10.04.2011
11:15 PM
La figura de la compra venta establece una obligación entre las partes, con el fin de garantizar el cumplimiento de la obligación entre ellos, el incumplimiento tendrá la sanción que se establezca en la clausula penal de dicho contrato. Por esto me parece que el acudirse directamente a la compra por Registro el comprador se encuentra en desventaja cuando su compra la deba hacer por crédito hipotecario, pues solo podría hacerla efectiva al tener el dinero.
 
Por Oriany Infante
10.04.2011
10:54 PM
Buenas Noches, este artículo es interesante ya que permite conocer y aclarar términos en cuanto a contratos de compra venta; es importante conocer todos estos datos, ya que son el día a día de cada individuo, y que con sólo el optante dar las arras no significa que ya se obliga a comprar el bien inmueble, esto sólo significa para el una opcion que tiene de comprar o no que se formaliza con la protocolizacion en el registro inmobiliario donde se termina de finiquitar el contrato de compra venta, entregando el pago completo de la cosa y el comprador se obliga a entregar la cosa.
 
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