CARACAS, martes 02 de junio, 2009 | Actualizado hace
Juan desea comprar un inmueble (casa, apartamento o terreno)
mediante un contrato de opción de compraventa. Las partes
ya se pusieron de acuerdo en cuanto a la cosa, el precio y
la forma de pago. Sólo resta precisar los detalles del
contrato, por lo que el abogado del vendedor redacta un borrador
como propuesta de la negociación. En el documento se
identifican los sujetos que intervienen: el promitente vendedor
y el optante comprador. Asimismo, se coloca el precio, las
fechas y cantidades a pagar. Al recibir Juan el proyecto del
acuerdo, de inmediato lo pone en manos de su abogado, quien
le hace las siguientes observaciones.
En primer lugar, le advierte al comprador que no le es conveniente
firmar una opción de venta dada la situación actual;
con ella asume los riesgos por un eventual incumplimiento
del vendedor. El abogado explica que lo recomendable es acudir
de forma directa al contrato definitivo de venta ante el Registro
Inmobiliario. Ese día, el comprador paga el precio total
y el vendedor firma la transmisión de la propiedad del
bien. Esto supone mayor capacidad de negociación a favor
del comprador, podrá perseguir una disminución del
precio, visto que el vendedor no tendrá que esperar el
transcurso de los noventa o más días para recibir
el saldo deudor por la venta.
Por el contrario, se emplea la opción de venta con arras,
cuando el optante comprador no tiene el dinero completo para
pagar el precio. En esa situación, el optante ofrece
al vendedor adelantar en calidad de arras un porcentaje del
precio del inmueble. Se acostumbra el treinta por ciento.
El saldo deudor lo pagará el comprador el día acordado
para firmar el contrato de venta definitiva. El problema surge
cuando, una vez firmada la opción, se va acercando la
fecha para la firma de la venta definitiva ante el Registro
Inmobiliario, y una de las partes teme, de manera fundada
respecto de la otra, un posible incumplimiento, bien sea en
no pagar el saldo del precio o en no acudir a la firma para
recibir el mismo.
Antes de llegar el día de la firma definitiva en el
Registro, el asunto se reduce a preparar las pruebas que deben
obtener cada contratante. Por un lado, el optante estará
preocupado de demostrar en el día de mañana que
no fue él quien incumplió ya que, de forma oportuna,
preconstituyó la prueba de su cumplimiento por haber
efectuado a tiempo la actividad judicial y notarial respectiva.
Por otro lado, el vendedor logrará tener en sus manos
la totalidad de los recaudos introducidos en la oficina del
Registro, quien asignará fecha de firma antes de la acordada
en el contrato de opción. En la práctica, muchos
vendedores anuncian la venta del inmueble sin disponer de
los recaudos necesarios: solvencia del derecho de frente,
del agua, del aseo, ficha catastral, vivienda principal, liberación
de hipoteca, certificación de gravámenes, entre
otros. A pesar de ello, incautos compradores firman opción,
quizás inducidos por corredores inescrupulosos que sólo
buscan recibir su comisión dejando a la deriva a las
partes. Devendrá el inevitable incumplimiento de una
de ellas, en consecuencia será demandada por la otra
para que cumpla con la firma de la compraventa definitiva
en el registro, o para que indemnice con las arras que quedarán
en plena propiedad del vendedor. Este venderá a un tercero
el inmueble complicando la situación.
Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. www.iguala.com.
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