CARACAS, martes 24 de febrero, 2009 | Actualizado hace
Se trata de un inmueble con una hipoteca constituida desde
hace más de veinte años. Nos preguntan: ¿cómo
liberar el inmueble? Diversas situaciones podrían ocurrir
en la práctica habitual, por ejemplo, cuando el acreedor
es una sociedad mercantil que ya no opera; o el acreedor es
una sucesión conformada por los herederos del acreedor
hipotecario. Incluso, es probable que el deudor ignore el
domicilio actual o paradero de su acreedor, lo que le dificulta
obtener la liberación de la hipoteca de manos del titular.
El propietario de la cosa gravada (apartamento, quinta o terreno)
quiere liberar la hipoteca y desconoce cómo hacerlo.
Por lo general, el inconveniente se objetiva cuando el dueño,
después de varios años del nacimiento de la hipoteca,
desea vender el inmueble. Es de precisar que la hipoteca no
es obstáculo para efectuar la venta referida. En efecto,
es posible la venta del inmueble hipotecado. La ley establece
que el comprador, al adquirir el inmueble con la hipoteca
vigente, se subroga a ella. Significa que el nuevo deudor
hipotecario será el comprador, quien adquiere todas las
obligaciones, condiciones y términos de pago que tenía
su causante, léase, el anterior propietario. La hipoteca
sigue al bien vendido y continúa en cabeza del nuevo
propietario o comprador. El acreedor hipotecario sabe que
si el deudor (comprador) no le paga, entonces, podrá
hacer ejecutar la hipoteca o rematar el inmueble al mejor
postor ante los tribunales.
Es de subrayar que en nuestro ejemplo, el propietario del
bien hipotecado desea liberar y vender. No quiere vender con
hipoteca ya que ello dificulta la negociación. Al comprador
no le gusta adquirir la cosa con hipoteca, la pretende libre
de gravámenes. Vender con hipoteca, aunque esté
extinguida por el sólo hecho de haber transcurrido el
lapso legal, es un problema para el dueño. La hipoteca
termina por orden del legislador al pasar veinte años
contados desde su constitución. Pero la ley exige que
el Juez declare extinguida la hipoteca. Hasta que esto no
ocurra, sobre el inmueble pesa el gravamen hipotecario. Insistimos,
la solución es vender con hipoteca y negociar el precio.
De esa forma, el comprador asume la tarea de demandar al acreedor
y le pedirá al Juez que declare extinguida la hipoteca.
Si lo anterior no es la voluntad del propietario actual del
inmueble hipotecado, está obligado a demandar él
mismo a su acreedor, para así obtener por vía judicial
la liberación de su inmueble.
El juicio de liberación de hipoteca se constata con
regular frecuencia en los juzgados del país. El propietario
del bien hipotecado asistido por su abogado, demandará
al acreedor, esto es, a la compañía que ya no existe
pero que aún está inscrita en la oficina de Registro.
Los miembros de la sucesión del acreedor serán llamados
a juicio, mediante carteles publicados en la prensa nacional.
Puede suceder que el acreedor no acuda al juicio. En ese caso,
el Juez le nombrará un abogado. En la sentencia se leerá
que la deuda (obligación principal) murió al vencer
el plazo de diez años sin que el acreedor haya reclamado
el pago. También indicará que la hipoteca se extinguió
al transcurrir veinte años, visto que el acreedor no
pidió su ejecución. En razón a lo motivado,
el Juez declara extinguida la hipoteca y liberado el inmueble,
ordenando la notificación al Registro Inmobiliario.
Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM.
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