CARACAS, martes 26 de agosto, 2008 | Actualizado hace
En nuestro carácter de abogados litigantes en Venezuela,
una empresa extranjera nos solicitó segunda opinión
legal relativa a la materia de inquilinato. Refiere a un edificio
ubicado en la ciudad de Caracas, cuya construcción data
de los años sesenta. El dueño nunca lo llevó
al "régimen de propiedad horizontal"; por ello, el inmueble
le pertenece en su totalidad, incluyendo cada uno de los apartamentos.
El propietario del edificio asume los gastos por mantenimiento;
pero resulta que la sumatoria de los cánones por alquileres
no cubre ni la mitad de esos desembolsos. Lejos de generar
renta, hay cuantiosas pérdidas; por lo que el dueño
decide: vender a los arrendatarios.
Nos preguntan: ¿es posible que un inquilino pueda adquirir
la propiedad del inmueble que ocupa? Según el legislador
patrio y dentro de las circunstancias reseñadas, se impone
la negativa como respuesta. En efecto, al no cumplir el inmueble
con lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, los poseedores
de los apartamentos no pueden adquirir por compra la propiedad
de las viviendas. Sin embargo, constatamos en la práctica
profesional, propietarios inescrupulosos que abusando de la
necesidad y/o crisis del déficit habitacional, inventan
falsas soluciones para aparentar la venta de cada unidad a
"compradores incautos". La ley no protege al negligente, el
inquilino debe buscar asesoría idónea para no dejarse
estafar.
La única forma de demostrar la propiedad del apartamento,
es exhibir el correspondiente título debidamente inscrito
en la oficina de Registro Inmobiliario respectiva. Pretender
sustituir el referido título con otro documento, como
por ejemplo, aquél que acredita la compra de acciones
de una compañía la cual a su vez es dueña del
edificio; no es más que la prueba de haber sido víctima
de un ardid. Aducen los creadores de tal inventiva que al
suscribir acciones en la compañía propietaria del
edificio, se es dueño del apartamento que cada socio
habita como inquilino. No hay nada más alejado de la
verdad y del Derecho. La titularidad de acciones en la aludida
empresa, no confiere la propiedad de ningún apartamento.
Corroboramos lo anterior: el titular de las acciones no podrá
vender el apartamento donde reside.
Entonces, ¿en qué se aprovecha o mejora quien "cae"
en la situación planteada? Es forzoso responder que el
inquilino pasará a convertirse en un poseedor de mejor
derecho en relación a cualquier tercero ajeno al inmueble.
Significa que no pagará más alquileres o cánones
de arrendamiento por cuanto la compañía propietaria
del edificio no lo exigirá. El accionista ocupante del
apartamento, será al mismo tiempo miembro de la Junta
Directiva del ente social. En consecuencia, cuando el accionista
desee vender, el comprador adquiere dicha acción y el
simulado derecho a habitar el apartamento. Lo anterior, visto
el asentimiento de la directiva de la sociedad dueña
del edificio, la cual estará integrada por el resto de
los poseedores de los apartamentos. El verdadero beneficiario
de la ingeniería jurídica dibujada es el titular
originario del edificio, quien por haber vendido a la sociedad,
dejará de sufragar los gastos de mantenimiento. A partir
de la fecha de la venta, la sociedad mercantil compradora
formada por la comunidad de ocupantes del edificio, correrá
con todos los gastos derivados del bien.
Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM.
www.iguala.com.ve
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