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| VIVIENDA / Las casas para comprar escasean y los alquileres están limitados
Mercado inmobiliario restringido

En un período de siete años el Gobierno ha realizado 170.000 unidades, lo cual ha sido insuficiente para atender la demanda. Mientras que los arrendamientos en tres años han registrado una reducción de 60%

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MAYELA ARMAS H.3 |  DIARIO
viernes 4 de agosto de 2006  12:00 AM

MAYELA ARMAS H.

EL UNIVERSAL

El mercado inmobiliario se encuentra en jaque. Las viviendas disponibles para la venta resultan insuficientes para atender la demanda y los alquileres se restringen por la congelación de precios y amenazas de expropiación. En siete años, la política del Gobierno en materia de vivienda y las acciones del sector privado no han sido capaces de atender un déficit habitacional de 1,8 millones de unidades que cada vez se agudiza. Según estimaciones realizadas por la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC), de cada 2 venezolanos 1 no tiene una vivienda adecuada, vive en hacinamiento o en ranchos que no cumplen con los requisitos de una solución digna. A ello se suma que 85% de las familias devengan ingresos menores a 1,84 millones de bolívares, de manera que no pueden acceder por sí solas a los mercados formales de vivienda, es decir, no tienen poder de compra para hacerlo. Compra
En el sector vivienda uno de los aspectos que más impacta es la escasez de unidades. Para comprar una solución habitacional las familias en gran medida tienen que acudir al mercado secundario (viviendas viejas), pero las unidades disponibles son pocas. La oferta primaria (viviendas nuevas) es limitada. Ni el sector público ni el privado han podido concretar los desarrollos que permitan al menos cubrir el crecimiento del déficit. En siete años, el Gobierno central junto con las gobernaciones y alcaldías y los entes nacionales, han realizado aproximadamente 170.000 viviendas, lo cual representa casi la meta exigida por el Primer Mandatario para este año de 150.000 unidades. Durante el período de 2000 a 2002 el Gobierno se planteó la construcción anual de 90.000 viviendas, pero ello no se pudo cumplir. Entre 2003 y 2004 no se presentaron metas, debido a que la intención del Ejecutivo era terminar las viviendas de los planes pasados, sin embargo las unidades concretadas fueron pocas. En 2005, Hugo Chávez solicitó la realización de 120.000 viviendas, de esa cantidad se completó 34%. Para este año se planteó el objetivo de 150.000 soluciones, y al término del primer semestre del año se había entregado el 24%, 35.000 unidades. Eso significa que la realización de unidades ha sido lenta, y por ende no ha podido cubrir la demanda que cada día es mayor. Por su parte, las casas del sector privado han sido pocas y tampoco han podido atender la deficiencia. En este ejercicio se encuentran en proceso de construcción varios desarrollos, pero su materialización quedaría para 2007. Precios
Esa poca oferta de viviendas para la venta y los incentivos que empezó a otorgar el Gobierno en febrero de 2005 como las tasas sociales y los subsidios directos hicieron que los precios se dispararan. Los propietarios de inmuebles argumentan que ante los beneficios que dan los marcos legales las personas tienen más opciones de comprar. Por ello al cierre de 2005 el precio del metro cuadrado de apartamento repuntó 38% y en el primer semestre de 2006 aumentó 20%, según cifras de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela. Ese comportamiento de los valores ha generado que en el Area Metropolitana de Caracas solo 10% de la oferta de apartamentos sea menor a los 200 millones de bolívares. Representantes del sector inmobiliario indican que en ciudades como Valencia, Puerto La Cruz, Maracaibo y Barquisimeto los precios de las viviendas ya se están acercando a los de Caracas. Y destacan que la perspectiva es que los precios sigan en alza. Justamente por el factor precio, muchas familias no pueden aprovechar la oportunidad de adquirir una vivienda con tasas máximas de 9,74% y 10,34% y recibir subsidios directos de 18,4 millones y 21,8 millones de bolívares, y aquellos que pueden optar a los beneficios tienen limitantes. Las familias que pueden tramitar un financiamiento solamente tienen la opción de los préstamos amparados por la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda, porque para la entrega de esos préstamos se utilizan los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio. La otra opción, que es la gaveta hipotecaria (préstamos que otorga la banca con sus recursos propios) está restringida. Las instituciones financieras ya cumplieron con el límite previsto en el decreto de 3% para financiamientos a largo plazo o personas naturales. Arrendar
Las limitaciones en el área inmobiliaria aumentan cuando las familias que no pueden comprar una vivienda se encuentran con un mercado de alquileres más restringido. La congelación de precios fijada desde mayo de 2003 y las amenazas de expropiaciones de inmuebles han hecho que las operaciones de arrendamiento se hayan reducido en 60%. En 2003, el 70% de los contratos eran ventas de apartamentos y 30% arrendamientos, al cierre del primer semestre de 2006, 90% de las transacciones fueron compra de unidades y 10% alquileres. Ante la situación registrada con la oferta, aquellos que todavía alquilan los apartamentos establecen condiciones que las personas necesitadas terminan cumpliendo. Por ejemplo los contratos se firman por un período de 1 año. Durante esos 12 meses no se realizan ajustes a los precios, pero cuando se termina el convenio los dueños de los apartamentos establecen un nuevo valor, que obliga a los inquilinos a entrar en la disyuntiva de mantener el contrato o buscar otra unidad habitacional. La escasez de inmuebles para arrendar ya ha disparado los costos y conseguir alquileres menores a 1 millón de bolívares es tarea cuesta arriba. Los datos del mercado inmobiliario reflejan que los alquileres de apartamentos de 100 metros cuadrados ubicados en zonas del centro y el oeste del Area Metropolitana están por encima de 1 millón de bolívares, mientras que en el este de la ciudad los promedios son de 2 millones de bolívares. Pero la demanda se concentra en alquileres entre 300.000 y 1 millón de bolívares, los precios que no se consiguen. Los representantes del sector inmobiliario aseguran que el último acuerdo de expropiación de viviendas a aquellas personas que tienen más de tres apartamentos alquilados y que los mismos hayan estado arrendados por más de 10 años, generará más restricciones y apuntan que ello afectará a las familias que están esperando por un techo, pues sus posibilidades se acortan.

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