MAYELA ARMAS H.

EL UNIVERSAL

Las instituciones financieras cumplieron con el límite previsto en la cartera obligatoria para préstamos a largo plazo a personas naturales, de manera que no están dando autorizaciones. En algunas entidades se acepta la documentación y se revisan los casos, pero no hay seguridad de alguna respuesta positiva.

El Ministerio de la Vivienda en marzo determinó que 10% de la cartera total se tiene que destinar a financiamientos hipotecarios. De ese monto, 7% deben ser para los préstamos a corto plazo y 3% para los créditos a largo plazo.

Esos límites fijados implican que la banca debe desembolsar en el transcurso del año Bs 3,7 billones en préstamos hipotecarios, siendo 2,5 billones para créditos a constructores (corto plazo) y 1,2 billones a préstamos de personas naturales (largo plazo).

En cuatro meses las instituciones financieras cumplieron con ese tope de 3%, de manera que otorgaron los Bs 1,2 billones en créditos a personas naturales y ya no pueden dar más financiamientos. A los bancos les falta por terminar de ejecutar el límite de 7% previsto para la realización de los desarrollos habitacionales.

Aquellas personas que necesitan comprar una vivienda, solamente tienen como opción de financiamiento los préstamos amparados por la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda, y quienes pueden tramitar esos créditos son los que tienen ingresos máximos de 5 millones de bolívares.

Fuentes financieras indican que con esa modalidad de crédito se está otorgando sin dificultades, porque para la entrega de los financiamientos se utilizan los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (mecanismo que recibe las contribuciones que realizan trabajadores y patronos, que equivale a 3% del salario mensual).

Demanda

Según cifras de la Superintendencia de Bancos, al cierre del primer semestre los créditos hipotecarios fueron Bs 3 billones registrando un incremento de más de 100% en 12 meses. Para junio de 2005 la cartera era de Bs 779,8 millardos.

La demanda se está acelerando desde el pasado año por el establecimiento de las tasas sociales. La Ley del Deudor Hipotecario y la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda establecen que los financiamientos hipotecarios deben tener intereses preferenciales.

Por lo previsto en los instrumentos el Ministerio de la Vivienda estableció tasas por niveles de ingresos, y determinó que aquellos que ganan hasta Bs 973.728 se benefician de una tasa de 4,87%, los que devengan hasta 1,84 millones reciben un interés de 7,31% y los que ganan más de 1,84 millones pueden tener una tasa de 9,74%. Esos tres niveles de intereses aplican para los que tramitan créditos a través de la Ley de Vivienda.

La tasa para la gaveta hipotecaria (recursos propios de la banca) es 10,34%. Antes de que entraran en vigencia los marcos legales del sector, esos financiamientos tenían intereses de mercado. Fuentes financieras explican que justamente ese ajuste en las tasas ha hecho que la demanda se potencie, a pesar de que el mercado de viviendas está restringido, dado que son pocas las unidades habitacionales disponibles para la venta.

Revisión

El analista José Grasso Vecchio considera que ante la situación que se está registrando con la gaveta hipotecaria es necesario que las autoridades revisen los topes previstos.

"El financiamiento para la compra de una vivienda actualmente es atractivo, debido a que cuenta con tasas sociales, por tal motivo, en lugar de establecerse 3% de la cartera para préstamos a largo plazo, las autoridades tendrían que imponer un tope de 6%".

Agrega que destinar 4% de la gaveta hipotecaria a créditos de corto plazo es suficiente. "Los recursos para los proyectos tardan más en desembolsarse, los desarrollos requieren de permisologías, y luego de ese paso es que comienza el proceso de producción".

En ese marco, expresa, "se tienen que dar más beneficios para la compra de las viviendas, para los desarrollos habitacionales se pueden crear otros tipos de incentivos".

Cacería

Cuando el Ministerio de la Vivienda publicó el decreto de gaveta hipotecaria estableció que al cierre del primer semestre se tenía que haber ejecutado 40% de la cartera, pero las instituciones financieras no pudieron cumplir con el porcentaje impuesto.

Si bien se cubrió el tope previsto para préstamos a personas naturales, aún queda pendiente por comprometer la mayor cantidad de recursos, que son los que se destinan a los proyectos de construcción. Fuentes financieras indican que las entidades están buscando proyectos para financiar, a fin de poder cumplir con la obligatoriedad.

Con la gaveta hipotecaria se financia el programa Alianza Casa Media, mediante el cual el Gobierno cubre 30% del desarrollo y los constructores 70%, usando la cartera fija.

En las últimas cifras del despacho de la Vivienda, hasta mayo se habían autorizado Bs 316 millardos para 18.000 unidades habitacionales en el marco del programa especial. Para el Hogar Semilla (otro programa especial privado) se habían asignado Bs 40 millardos, siendo la meta de construcción de los proyectos más de 5.000 casas. Pero el saldo de la gaveta para esos planes supera los Bs 2 billones.